中国/China

与中国紧密相关的、影响亚太地区酒店行业发展的四大趋势

2015年,中国大陆投资者在全球范围内共计在酒店地产领域投入超过50亿美元,几乎占到亚洲投资者跨境酒店投资额的近一半。随着中国投资者以一种全新的视角来选择交易,哪些趋势将影响亚太区酒店市场的未来发展? 包括仲量联行全球酒店和旅游地产并购业务董事总经理Tony Ryan和普洛思律师事务所合伙人Yuval Tal在内的专家共同揭示了未来几年将影响酒店行业的四大主要趋势。 1)中国成为亚太地区避险酒店投资目的地 亚太地区在全球酒店投资下滑态势中逆市上扬。根据仲量联行《酒店投资摘要》报告显示,今年前6个月,亚太地区酒店投资交易额增长13.2%,达到38亿美元。相比之下,美洲和欧洲、中东与非洲地区分别下跌了51%和60%。中国大陆地区今年前6个月的交易额达到2.52亿美元,紧随日本和澳大利亚之后位列亚太地区第三。随着英国脱欧后不确定性的持续,投资者开始将中国视为投资安全港,理由是中国大陆的经济保持了上升势头,而主要发达经济体却增速放缓。 2)中国成为跨境投资的主要推动力 根据仲量联行的数据显示,今年第一季度,中国投资者在商业地产和土地市场的投资额总计达到35亿美元,虽然同比下降20.5%,但全球排名仍上升一位,成为继德国之后的第二大跨境投资者。中国资本已成为推动全球房地产市场发展的重要力量,其对旅游地产业的影响同样显著。 今年早些时候,安邦保险集团以近140亿美元的价格竞购喜达屋酒店集团,表明中国保险公司对于全球酒店资产的投资欲望。在澳大利亚市场,中国投资者同样表现活跃。根据仲量联行的数据显示,去年一年,中国资本占到澳大利亚酒店投资交易额的三分之一,且尤为偏好一些知名的酒店品牌,如悉尼希尔顿酒店(4.42亿澳元)和悉尼喜来登公园酒店(4.63亿澳元)。 仲量联行全球酒店和旅游地产并购业务总经理Tony Ryan在上月于香港举行的“中国酒店并购风会”上表示:认为酒店投资格局有了新的发展。“中国企业认识到随着全球尤其是新兴市场中产阶级的不断壮大,酒店和旅游业的重要性凸显。一些中国投资者正大举收购酒店管理公司,以建立垂直整合的旅行旅游业务(包括旅行社、交通和住宿)。另有一些中国企业正通过收购一些具有品牌认知度和世界一流经验的酒店管理平台以增强和扩展他们在国内的酒店业务。中国保险公司则是采取了一种混合模式,他们在房地产领域的投资目前还没有达到西方同行那样的体量,但这种情况可能会改变,他们极有可能崛起成为国内外市场上的大买家。” 3) 中国游客将持续影响旅游业 中国居民赴海外旅行人数创下新的记录。根据市场研究公司GfK发布的数据显示,2015年出境旅游的中国大陆游客数量达到1.09亿。另据Hotels.com发布的2014年中国国际旅行监测报告显示,一半以上的海外旅行者有可能预订3星级或4星级酒店,另有17%喜欢预定5星级酒店,以及7%选择提供全套服务的豪华度假村。 在澳大利亚,按去年入境游客人数统计,中国已成为第二大入境旅游客源国;而如果按总消费支出额和过夜数量计算,中国则是最大的客源市场。中国游客去年在澳大利亚的消费总支出高达83亿澳元(62亿美元),预计到2020年这一数字将会升至130亿澳元。 这些数字已在促使行业的思维方式发生战略性转变。包括法国雅高酒店集团在内的酒店运营者正积极制定针对中国市场的计划以吸引更多中国消费者,并根据中国文化特点专门定制服务标准。鉴于中国人对优质住宿的偏好,越来越多的酒店集团开始意识到确保长期需求的潜力。 4)中国的国内酒店业依然是最热的并购市场之一 中国酒店业的发展受益于国内旅游的强劲飙升。过去十年,中国国内旅游市场年均增长10%  。众多国际酒店品牌的大肆扩张、现代化的交通基础设施和旅游景点的不断升级,都在助推中国对国际游客的吸引力。强劲的旅行旅游需求正在不断推动中国酒店业发展。 仲量联行酒店和旅游地产部亚洲战略咨询高级副总裁Frank Sorgiovanni非常看好中国酒店市场,认为外国投资者“毫无疑问将会持续扩大他们在中国的发展”。 他表示:“鉴于中国房地产投资市场不断扩容和市场透明度不断改善,投资活动在未来几年有望持续扩大。” […]

REITs税制改革,引爆投资者与开发商未来机遇

在中国首个房地产投资信托(REITs)问世一年多之时,全国第二大房地产开发商绿地集团计划将旗下酒店资产打包设立房地产投资信托,并拟在新加坡证交所主板上市。 此次绿地集团决定在海外市场发起信托公开募集资金,凸显了中国企业在公开募集资金时遇到的制度瓶颈。中国政府也在考虑如何落实相关税制改革,以符合个人和机构投资者的需求。 中国的首只REITs产品是由鹏华基金和万科于2015年6月共同发行的。该基金主要是为了打造深圳商业园区内的资产而设立。总共30亿元的可认购额很快被大陆机构投资者认购一空。 鹏华万科基金作为封闭式基金发行,但与REITs发展较为成熟的新加坡和美国市场相比,该基金并未享受到税收减免待遇,因此上线后也鲜有迹象表明会有新的同类基金有意向在国内公开发售。此前国家将地产税改为增值税,投资者寄希望REITs也可以搭上改革的顺风车。 公开发行的REITs,包括绿地集团此次的REITs一般都是在证交所公开交易。上市所在地的监管部门一般会根据REITs为当地房地产业带来的利好以及REITs 持有人和管理者的所得税而提供税收优惠。 在增值税改革之前,地方政府通过征收房产交易税充盈税库。对于信托来说,包括商业地产在内的交易都要缴税。今年五月国家推出了增值税改革,同时计划在今年进行全国范围内的房地产资产注册。外界普遍预期在去年鹏华万科设立REITs后,国内会有更多类似基金项目启动。 为开发商和投资者带来利好 政府对于税收自然来者不拒,但2015年房地产投资增速放缓至1%,政府希望能看到更多资本投向房地产业,REITs则拥有吸引资本的砝码。 仲量联行上海及华东投资部负责人邵律表示:“如果中国的REITs能够与海外的同类产品拥有类似的结构,这对开发商来说既是退出战略的保障,同时又是融资渠道。”他还表示,大陆开发商在REITs的结构下将开始考虑项目未来的受欢迎程度,因而对投资项目更为谨慎,这也将有助提高市场自律性。 向机构投资者敞开大门 REITs对境内外的机构投资者开放,帮助境外资本以更简单的交易方式进入中国地产市场。 对于机构投资者来说,REITs无疑增加了中国市场的现金流动性。邵律认为:“REITs为全球和区域投资者带来了更多流动性,使得他们能够随时调整不同区域的资产类别。对于养老基金和高净值人群来说,REITs都可以带来相当可观的回报率。” 尽管投资者与开发商都能从中受益,此次绿地集团还是选择在税收政策最优惠的新加坡设立REITs,表明全球投资者仍然因为税制问题与在中国大陆地区上市的REITs缘分未到。 随着中国逐步推进房产交易税改革,政府希望可以通过更多渠道加大房地产业投资。如果能有更多优惠政策推出,未来有望看到更多REITs 在中国大陆地区落地,而非转战新加坡。