中国/China

亚太区 | 投资者活跃,企业谨慎

第三季度,亚太区内的办公楼租户需求继续走弱,但预计2016年全年的办公楼租赁量仍将基本与去年持平。金融和科技企业继续成为许多办公楼市场需求的主要驱动力,与此同时,油气行业则持续萎缩。 从商业房地产投资层面来看,投资者的投资兴趣仍然保持强劲,流动性高和低利率环境使得资产需求受到支撑。预计2016年的投资总额将与2015年基本持平。 办公楼租赁活动总体减弱,各市场表现不一 今年第三季度,亚太地区的办公楼租赁活动进一步放缓,租赁量连续第二个季度出现两位数的跌幅,主要市场的低空置率以及优质办公空间的匮乏,是租赁量下降的主要原因。其中,受大面积成交减少和租赁活动放缓的拖累,印度本季的租赁量同比下降约60%,对整个亚太地区的总量影响最大。在香港,由于来自中国大陆的需求减缓,加之中环地区供应匮乏,使得其租赁活动受到抑制。在东京,鉴于市场空置率较低,其租赁量同样出现下降。 与前几个季度相似,亚太地区各个市场本季度的表现同样存在分化,部分市场总租赁量增长强劲。例如,在澳大利亚,租赁量同比飙升78%,其中,墨尔本的租赁量在整个亚太地区居于首位,带动澳大利亚总体租赁量的上扬。中国三个一线城市的租赁量同比增长12%,但发展趋势不尽相同:其中,上海由于租金上涨导致租户转而租赁非中央商务区内租金相对低廉的办公楼;而北京和广州的新竣工项目租赁表现活跃。在新加坡,由于新竣工和即将竣工的办公楼吸纳强劲,推动其租赁量大幅攀升。 新增供应量与去年同期类似 第三季度,亚太地区有一半的市场均有新竣工项目,但新增供应量仅比去年同期微幅增长。新竣工的办公楼主要出现在大中华地区、澳大利亚、新加坡和印度一线城市。一方面,许多被监测市场的办公楼空置率上涨——广州、新加坡和首尔最为明显;另一方面,部分主要市场的空置率仍然处于极低水平——尤以东京和香港为最。 办公楼租金稳步增长 第三季度,亚太地区办公楼整体租金环比上涨0.5%,略低于上季度的增幅。墨尔本的租金环比增幅最为强劲,达到5.7%,主要是受到企业广泛扩租需求的带动。而从同比来看,悉尼的租金增幅最大,达到19.7%,其主要支撑因素是来自专业服务企业的租赁活动。 在香港,来自中国大陆金融企业的需求继续支撑租赁活动,并带动租金适度上涨。在东京,未来新增供应对其租金构成下行压力,租金与上季度持平。在上海,一些新禁令的颁布使得P2P行业表现谨慎,影响上海办公楼租金微幅走低。在新加坡,由于供应量巨大且经济活力不足,办公楼租金本季度进一步下挫。   体验型零售不断增长 中国的许多零售物业业主正积极调整项目的租户组合,日益注重体验导向型租户的比例,以提高人流量。其中,餐饮和儿童用品品牌继续表现活跃。在香港,由于零售市场的经营环境困难,部分购物中心的业主正对其租户组合开展多元化调整,转向生活方式、运动服装和餐饮服务。在新加坡,零售行业的复苏程度表现不一:一方面,零售商仍持谨慎态度,并希望加强其线上销售的力度;另一方面,业绩不佳的商厦业主利用快闪店(pop-up store)来提高占用率。澳大利亚的零售市场环境在第三季度总体保持平稳,但各个细分市场单个零售商之间的业绩存在明显差异。 部分市场住宅销量上涨;新政策措施出台 在上海,由于传言政府将进一步出台政策收紧住宅市场,买家在8月底开始返回市场;但随着传言未被证实,9月份住宅销售量再度回落。在香港,由于开发商提供的住房融资和低抵押贷款利率对买家具有诱惑力,香港住宅销量继续上扬。在新加坡,在开发商刺激措施和住宅售价富有吸引力的带动下,新加坡优质地段的住宅购买需求持续增长。 为抑制市场投机行为,亚太地区许多国家(地区)的政府仍坚持对住宅市场采取限制性政策。有部分政府在近期出台了住房控制措施,例如,香港提高了印花税,而中国大陆几个城市也收紧了对买房的限制。 商业地产投资保持坚挺 第三季度,尽管市场在英国脱欧公投后一度动荡,但亚太地区商业地产投资活动总体保持坚挺。今年前三个季度,亚太地区商业地产投资总成交额为866亿美元,与去年同期基本持平。一方面,由于亚洲投资者更青睐于在临近本国的市场开展投资活动,地区内买家的资本流量微幅走高;另一方面,地区间买家的资本流量较去年同期下降。 中国投资者本季度表现最佳,其投资额占整个亚太地区投资总额的30%,同比增长45%。在香港,中国大陆企业同样是最大的投资者。在新加坡和韩国,本季度投资活动保持活跃;但在日本和澳大利亚,业主持有存量惜售。   投资者需求带动资本价值增长 […]

超越美国,中国成为全球最大的房地产跨境投资者

根据仲量联行数据显示,今年第三季度,中国超越美国成为全球最大的房地产跨境投资者,今年前三个季度中国的房地产跨境投资总额已超过2015年全年创记录的历史最高水平。 今年前三个季度,来自中国大陆的投资者,包括国有企业、保险公司和主权财富基金等,在全球商业房地产市场的投资总额已接近180亿美元,较去年同期飙升50%以上。美国和中国香港特区成为中国大陆投资者的两个主要投资目的地。 如果将住宅和土地购买一并计入,中国大陆投资者今年前三季度的跨境投资总额已达到210亿美元,较去年同比上涨30%。去年该数据的同比增幅为45%。 仲量联行全球资本集团研究部总监David Green-Morgan表示:“中国投资者现已超过德国和美国投资者,成为最大的海外投资者,预计未来几年还将继续保持领先地位。中国资本体量巨大,无论是针对房地产的投资,还是在全球范围内寻找投资机会,目前对于中国大陆投资者来说,都还处于起步阶段,未来发展前景不可估量。” 仲量联行估测,基于中国保险公司现有的管理资产总额(AUM),它们在商业地产上的直接投资额就可能达到2500亿美元。 仲量联行国际资本集团中国区总监夏飏飏认为,近几个月来,中国在商业地产和住宅市场的投资主要呈现出两大趋势:对稳定性的追求和对机会的追寻。“今年年初,英国脱欧的不确定性以及亚太经济体经济放缓等带来了各种地缘政治风险,接下去,法国和德国也即将迎来大选,可能进一步加剧这种风险。” 今年10月份公布的数据显示,今年第三季度美国经济增长率达到近两年来的最高点。根据美国商务部发布的数据,第三季度全球最大经济体美国的年增长率达到2.9%。 与此同时,流入香港房地产市场的中国大陆资本持续增长。香港特区是中国对内对外投资的枢纽。今年前十个月,中国大陆投资者投资香港商业地产的总额达到169.59亿港元。 除收益率外,中国投资者也很看重资产质量。拥有良好展示性和品牌形象的资产,特别是位于香港中环地区的资产,受到中国投资者的大力追捧。 今年以来,中国投资者参与了多个大宗海外交易,其中包括,安邦保险集团斥资近65亿美元,从黑石集团手中购得美国战略酒店及度假村集团(Strategic Hotels and Resorts);祥祺集团出资5.8亿美元,购买了位于香港红磡的One Harbourgate东座大厦。 夏飏飏指出:“中国的海外投资趋势与中国政府‘走出去’的政策保持一致。” 英镑汇率走低后,中国投资者开始寻求购买英国相对价格较低的房地产资产。自英国脱欧公投后,英镑汇率已下跌约17%。今年前三个季度,中国大陆投资者投资英国商业地产的总额约为14亿英镑(约合17.6亿美元)。 过去七年里中国对外房地产投资的年增长率一直保持在两位数以上。仲量联行数据显示,2007年中国对外房地产投资额不到10亿美元,而现在每年的投资额都已远超200亿美元。 根据跨境资本流动监管部门中国国家外汇管理局(SAFE)公布的数据表明,今年前三季度,中国个人和企业投资者购买的净外汇为2434亿美元,较2015年4659亿美元的历史高点有大幅下降——去年中国股市暴跌引发了投资者的恐慌情绪,也造成中国个人和企业投资者购买的净外汇创下历史纪录。 截至2016年9月底,中国外汇储备额从2014年6月3.99万亿美元的历史高点降至3.17万亿美元。 Green-Morgan 指出,在2016年的最后一个季度中,中国投资者将继续扩大对外投资,预计全年全球商业地产投资额将达到约6300亿美元。“我们对2017年的初步预测表明,在资本持续进入房地产市场以及租赁市场保持稳定的支撑下,2017年全球商业地产投资总额可能回升至7000亿美元。”

杭州,中国新经济的先锋城市

提到杭州,你首先想到的是什么,天堂美誉、西湖的美景或者淘宝城?其实,如今的杭州,值得关注的还有更多。 G20为什么选择杭州 今年8月,G20峰会在杭州举办。这样一个全球性的会议,为什么没有选择在北京或是上海,而是选择了杭州? 除了杭州很好地保留并体现了中国传统文化之外,还有两个重要因素。其一是杭州在中国的外交史上多次扮演了重要角色,如1972年尼克松与周恩来的谈判以及2014年中美战略与经济对话等。更重要的一个原因――是杭州的经济活力。《福布斯》杂志将杭州评为“中国大陆最佳商业城市”榜首。 杭州,作为电子商务巨头阿里巴巴的诞生地,一直致力于鼓励创业和支持民营企业的发展。而大批高科技等新兴行业的领头羊企业不仅带动了杭州的地方经济和就业率,更大程度上,带动了一系列相关产业的发展,并且,获得政府对于支持民营企业的一系列利好政策。相关政策取得了丰厚的回报:杭州的第三产业增长速度已经超过了北京、上海等一线城市。 当中国诸多城市经济增长下滑时,杭州的经济仍保持高速增长。2015年杭州全市地区生产总值达到10,053.6亿元,同比增长10.2%,并成为继上海、北京、广州、深圳、天津、苏州、重庆、武汉和成都后,第10个GDP总量跨入万亿行列的城市。 特别值得指出的是第三产业的快速增长,作为与办公楼市场需求最为相关的经济指标,仲量联行比较了中国共13个一线和1.5线城市2015年第三产业GDP的增长率,发现杭州的第三产业增长率水平高于所有其它城市,甚至比北京和上海等一线城市的平均值还高出5个百分点。   各方利好,吸引大量企业进驻 G20 让这座城市在近期受到了广泛的关注。事实上,过去几年基础设施的改善、经济的多元化发展以及政策的支持,已经让杭州成为中国最被看好的城市之一。比如: 阿里巴巴在杭州占用的办公空间已达到约50万平方米; 政府在郊区设立的“梦想小镇”,目前已有700多家创业公司落户; “一号工程”将培育3家以上规模超百亿的龙头企业; 发展重点企业200家,孵化创新企业500家; 中小型云计算和大数据企业20家; 至2017年,全市内容产业增加值超1200亿元。 所有这些优势均有助于进一步巩固杭州作为一个创新中心和中国新经济先锋城市的地位。 杭州办公楼市场发展迅猛 根据杭州统计局数据显示,2015年杭州服务业发展迅猛,增长14.6%。这个数据的背后,意味着越来越多的企业需要办公场所。强劲的服务业增长和持续发展的楼宇经济带动杭州甲级办公楼市场平均租金已达到每月每平方米139元(约合20.50美元)的水平,在中国所有1.5线城市中最高。位于黄龙、武林、庆春传统中央商务区内的几个高品质项目的租金更是可以高达每天每平方米8-10元,几乎与上海浦西CBD中的一些甲级办公楼的租金水平相当。 除了租金向一线城市看齐,办公楼租户对于提升物业管理品质的需求也在不断提升。这对于业主提出了更高的要求。越来越多的业主开始寻求更专业的物业管理服务商,以提升管理品质和物业价值。 值得关注的后起之秀 […]

高瞻远瞩:中国超高层建筑渐成主流

41座超高层建筑、另有52座在建——中国当之无愧是世界超高层建筑的排头兵。亚洲目前半数的超高层建筑都位于中国,其中就包括了今年刚刚试运营的上海中心,按可使用楼面计算,上海中心是全球第一高楼。 上海近年来拔地而起的幢幢高楼受到了不少关注,珠三角地区也是高楼林立。华南地区的300米以上的地标性建筑所获关注度越来越高,促使世界高层建筑与都市人居学会(CTBUH)这样的机构将上月的国际级会议移师香港、广州和深圳。 仲量联行大中华区超高层建筑管理服务总监苏永成表示:“港深广地处珠三角,各自拥有数栋超高层建筑。全国约有30%建成或在建的超高层项目都位于这个区域。深圳的京基100(441米)、平安金融中心(600米)和计划中的京基739米高楼都将刷新深圳的天际线。” 超高层建筑的构成和特点 许多人也许并不清楚高层和超高层建筑的区别,对于如何界定超高层建筑,CTBUH曾制定过一个明确的分级制度。高层建筑的最低高度为100米,300米以上即可被称为超高层建筑,而像上海中心这样600米以上的高楼,则被称为巨型高层建筑。 超高层建筑多为商用,但许多也混合了其他类型的空间,配有零售、餐饮、观景台以及社区空间,在创收的同时,也成为城市与公众沟通的桥梁。 “中国的超高层建筑大多为城市地标,吸引市民游客,带来经济效益。从楼宇资产的角度来看,这种投资规模浩大,开发商当然也要获得可观的经济效益。总体来看,超高层建筑的意义远不止经济创收。” 苏永成表示。 超高层建筑中的部分区域很难对其进行直观的估值,比如传统意义上的公园等公共场所,复制到楼宇内部后,则无法用传统的方式评估其经济价值。 超高层建筑的管理难题 除了估值难,管理也是一大难题。例如,超高层建筑的日常用户远比一般楼宇要多、复杂。每天都有大量员工、游客和当地居民进出大楼,需要有专门的团队来协调管理这些人流。 最高效的管理办法之一是组建一支物业管理团队,团队成员包括业主、租户和项目管理人员,这样各方的利益都可以得到集中体现,共同支持楼宇的管理开发战略。 正如本文所述,大多数超高层建筑并非纯粹的办公楼宇。管理团队在制定战略时要高瞻远瞩,将楼宇变得更接地气,以吸引各种人群。 专题报告: 综合性高层建筑——垂直城市的挑战和机遇

仲量联行促成成都中铁信托大厦2号楼整栋交易

仲量联行宣布代表成都嘉煜投资有限公司,成功将其开发的中铁信托大厦2号楼(亦称2单元)整体出售。此次交易是今年继成都银泰中心3号楼之后,仲量联行再次于成都金融城片区促成的整栋办公楼交易。 中铁信托大厦位于成都金融城核心位置,由两栋高品质甲级办公楼及商业裙楼构成,总建筑面积约18万平方米,北邻占地面积18万平方米的交子公园,东西两侧分别是锦江和天府大道。此次出售的2号楼是其中一栋甲级办公楼及附属商业裙楼,总建筑面积逾5万平方米, 预计2017年交付。 作为中铁信托大厦的交易代理,仲量联行成都投资部团队从协助初步筛选,到可行性研究,直至未来租赁和物业管理提供了全程一站式高标准顾问服务,高效地协助了买卖双方在短时间内锁定该项目并最终达成交易。 此次交易不仅是市场对中铁信托大厦办公楼品质、区位和展示性的高度认可,也再一次体现了机构投资者对成都金融城未来发展的信心。 仲量联行华西区投资部总监何树奇先生认为:“虽然成都办公楼市场的供应量较大,但不可否认南部是成都目前发展节奏最快的区域,而金融城是南部区域的核心,类似中铁信托大厦及银泰中心这类符合投资者要求的高品质单一业权项目具有较高的稀缺性,今年以来该区域多宗办公楼整栋交易也很好地印证了投资者对于该区域的信心。” 仲量联行成都董事总经理谢凌女士表示:“随着成都南部区域商务氛围逐步成熟,其商业地产持续保持活跃态势。仲量联行适时于今年6月在银泰中心设立城南分部,专业的团队已经着力为南部新区客户提供更及时、更快捷的优质服务,包括为企业、投资者及开发商提供全完善的解决方案等。而本次交易亦是城南分部成立以来、继成都凯丹广场投资交易之后,仲量联行在南部区域完成的又一城市地标性项目整体交易。” 关于仲量联行华西区投资部 仲量联行成都分公司投资部成立于2008年,至今已促成了多宗大型商业综合体投资交易。随着业务不断发展,成都投资部在2014年发展为华西区投资部,由高级董事何树奇负责整个团队的管理。何树奇拥有多年香港及中国内地房地产市场投资经验,熟悉中国内地及香港的开发商和投资者。在他的带领下,仲量联行投资团队现已发展成为华西地区最大的房地产投资顾问团队,在西部市场参与的投资项目交易总金额超过120亿元,仅在2016年已完成成都银泰中心3号楼、凯丹广场及中铁信托大厦2号楼三个城市地标性项目的整体交易 ,为客户多层面的房地产投资和购置需求提供一站式的整体解决方案。

美国大选 | 意料之外,预想之中

11月9日美国总统大选的结果和英国脱欧公投一样令人意外而又充满“惊喜”。 脱离了很多人预期的英国脱欧公投的结果公布后,仲量联行曾发文讨论过“当政治环境发生转变时,亚太区各国房地产市场可能的赢家和输家”这一话题。如今,新的疑问是,美国大选的最终结果对于亚太区投资者和亚太区房地产市场意味着什么? 首先可以肯定的是,不管局势如何变化,亚太区房地产市场的发展潜力值得长期看好,这源于对其经济增长的信心。国际货币基金组织十月份发布的亚洲经济前瞻报告的主题为“在不确定因素增加时,亚洲增长强劲”。不管世界其它地区的政治环境如何转变,亚太地区的经济和房地产市场在本地需求、人口结构变化和城镇化的不断推动下持续增长,而不断增加的波动性和不确定风险会推动投资者实施更多元化的投资。 亚太地区房地产市场的收益率日益全球化,而租金增长则渐趋本地化。本土和海外跨国企业对于房地产空间的需求持续促进本地市场租金的增长,这也为投资者在亚太地区房地产市场进行多元化投资提供了充分的理由和基础。 但不可否认,美国大选的结果依然会对亚太区投资者和房地产市场带来诸多影响,仲量联行认为,具体包括以下几个方面: 1.汇率波动 短期内,最直接的影响体现在货币汇率上——随着消息被市场消化以及风险被不断评估,汇率波动将在所难免。目前美元在下跌,预计日元作为安全的避风港可能出现上涨。而从中期来看,一些评论家认为,由于共和党赢得了总统大选以及参议院和众议院的多数席位,美元未来将走强。 在当前的大环境下,汇率变化足以促使一些国际投资者在市场变得更昂贵之前尽快完成交易;但同时也可能带来一段时间的交易停顿。 具体到亚太地区,如果美元下跌,那么货币与美元挂钩的香港对中国大陆将更具吸引力,房地产需求将进一步走强。香港政府在美国大选前刚刚出台政策调控市场,印花税最高可翻番,而随着时间的推移,极有可能实施更严苛的降温措施。 如果美元继续下跌到一定水平,市场在经过初期一段时间对消息的消化后,美国房地产的资产价格可能会重新吸引到亚太区的投资者,从而推动交易量上升。这一点可以参考英国市场:英国脱欧公投前市场交易量有所下滑,但脱欧结果公布后,英镑的持续走弱刺激了一些亚太投资者重返英国市场,形成“后公投时代的繁荣”。此外,无论是英国公投脱欧还是美国大选,移民问题都是重要因素之一,但这并没有阻止亚洲投资者重新进入英国市场;而对于美国市场的影响,现在还言之过早。 2.亚太区内的资本流动 美国大选落幕可能产生的一个“副作用”将是进一步强化目前已经有所显现的一个趋势——促进亚太区内的资本流动,亚太地区的区域内跨境投资将会增多。目前,中国和新加坡的基金已纷纷进入澳大利亚和日本市场。鉴于地区内资本流动增长带来的多元化益处,未来有望看到更多全球基金进入亚太区。 3.利率 一个普遍的疑问是,我们会看到美联储降低汇率吗?英国公投脱欧后,英格兰银行宣布下调利率,颁布新措施以刺激英国经济,美元会出现同样的情况吗?此前,市场对于美联储在12月加息的预期不断升温。如果出现类似水平的金融市场波动,可以预期美国加息举措将会被推迟,亚太区的房地产收益率将保持平稳,或者在针对亚太区房地产的资本压力下继续收缩。 4.对中国的影响 美国大选结果对中国产生的短期影响较小,昨日股市的表现就可见一斑——与其他市场的大幅震荡相比,中国股市表现可谓波澜不惊。中长期来讲,特朗普在竞选过程中倡导的贸易保护政策可能会对中国的进出口形成冲击,但中国近十年来早已不再依赖出口,因此这对中国房地产市场的影响将会非常有限。中国房地产市场目前推动力主要来自本地需求,即使在中国的跨国企业也主要是服务于本地市场消费者。从更广的角度来看,如果美国采取贸易保护,中国目前积极推进的“一带一路”等发展战略有利于中国加强与其他国家的经济合作,从而提振中国的经济增长和国内商业地产需求。中美两国在贸易和投资领域已形成互利的经济伙伴关系,而经济利益将决定保护主义能否实施。 对中国投资者而言,鉴于全球政治和经济的波动,海外房地产投资活动在短期内或将受到抑制,正如我们在英国脱欧初期看到的一样。但是随着消息被消化,投资者信心逐步恢复。在今年前三季度,中国投资者在海外房地产投资总额已经较去年同期增长近30%。鉴于目前正在进行中的交易,今年全年海外房地产投资总额有望创新高。展望未来的2-3年,无论是美元走低还是走高,中国投资者在海外的房地产投资总体上还将保持上升趋势,这主要是源于中国投资者海外投资更多的还是出于资产配置多元化的需求。当然,随着各国基本面的变化,投资目的地将发生悄然转变。