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多家中资集团竞标物流资产究竟为了啥?

据彭博社报道,全球物流设施供应商普洛斯公司(Global Logistics Properties)近日宣布:至少三家集团有意竞标收购这家新加坡仓储运营商的资产,包括两家中国投资公司高瓴资本集团和厚朴投资管理公司,由美国华平投资(Warburg Pincus)牵头的一家投资集团以及黑石集团。 物流设施依然供不应求 仲量联行中国工业地产部总监司徒艺(Stuart Ross)认为:“随着中国供应链基础设施建设的迅速发展,将为中国的物流业继续提供卓越的长期投资机会。但在电子商务持续快速发展的今天,与中国巨大的经济体量相比,物流设施依然供不应求。” 根据仲量联行《中国城市60强》报告显示,目前中国的甲级仓储空间存量约为2900万平方米,远远低于美国主要市场的总和(接近1.55亿平方米)。尽管中国国内面积略小于美国,但其人口量是美国的四倍,其商品存储和运输业潜力非常巨大。而根据普洛斯提供的数据,中国现有的人均仓储空间存量仅相当于美国的1/13。 普洛斯在其年度报告中指出,由于绝大多数的现有物流设施供应已经过时,无法满足客户的需求,其长期机会仍然具有很大的吸引力。它补充道,公司认为来自零售、快速消费品、汽车零部件和制药行业对物流设施的租赁需求将继续保持强劲。 多元化物业投资组合 在中国在线销售蓬勃发展的推动下,公司在中国电子商务行业的发展速度已超过了其投资组合中其它行业的发展速度。电子商务行业租赁的空间在普洛斯在中国总租赁空间中的比重从2010财年的4%上涨至2016年的26%,而同一时期普洛斯整个投资组合的体量增长了三倍。 仲量联行上海暨华东区投资部负责人邵律(Johnny Shao)认为:“虽然中国物流地产行业起步较晚,但随着国民经济的飞速发展,中国物流仓库行业不仅保持较快增长速度而且对于高标准物流设施需求也在不断增加,因此也被越来越多的投资者纳入到”可投资级别物业”的行列。这几年国内资本的崛起及优质高租金收益物业的日益稀缺,使得更多国内投资者加速布局物流地产市场,抢占份额。” 据仲量联行工业地产投资前景报告指出,由于市场对仓储设施的需求增长,加之现代物流设施供应量有限,普洛斯在中国等主要市场的多元化物业投资组合将继续从中受益。 关于普洛斯: 普洛斯是一家工业地产开发商,也是在中国、日本、美国和巴西的领先现代物流设施供应商,根据其2016年度报告显示,该公司市值估计达89亿美元。该公司的中国资产占其总资产的57%,日本资产占25%,美国和巴西的资产共占12%。此外,该公司也是一家房地产基金管理机构,旗下所管理的资产总额约380亿美元。 普洛斯是中国物流市场当之无愧的领军者。根据公司年度报告所提供的信息,公司在中国的总资产价值122亿美元,其物流网络覆盖中国90%的城市经济体。尽管GDP增长放缓,但在国内消费的带动下,中国现代物流设施的需求继续增长。  

香港新特首上任,房地产该何去何从?

现今,香港与内地的房地产市场竞争与合作并存。而高房价的压力之下,其表现尤为耐人寻味。 香港前政务司司长林郑月娥,在3月26日举行的第五任香港特别行政区行政长官选举投票中,在1,163张选票里获得票数超过67%,从而当选为新一届特首。 林郑月娥将于今年7月1日宣誓就职,其就任后即将面临的诸多挑战之一就是房地产领域,包括应对房价日益提升等问题。根据房地产研究机构Demographia发布的数据,香港是世界上房价最高的住宅市场之一,普通住宅的单价已达到年均收入的18.1倍。 仲量联行香港研究部总监马安平表示:“我们的最新数据显示,即使政府在去年10月将住房购置印花税提高至了15%(首次购房者免征),但香港的住房价格现在仍然高居创纪录的水平。” 影响因素1:美国加息 马安平认为,美国加息会对住房价格产生一定影响。他表示,“尽管流动性充足意味着大多数商业银行会维持借贷利率不变,但如果美国继续实施紧缩政策,他们很可能就会提高借贷利率。”此外,需求压力在一定程度上会因为土地供应量的增加以及未来3-4年内93,000套新房的入市而有所缓解。 影响因素2:香港面临激烈的竞争与机遇 “我们预计未来会有更多的外国专业服务类企业来香港设立公司和开展业务,以满足越来越多的内地企业在香港不断增加的服务需求。”马安平认为。 根据仲量联行最新发布的《2020年办公楼市场预测报告》,在商业地产方面,香港面临着来自中国内地城市日益激烈的竞争。其中,上海在不久前超过香港成为大中华区最大的办公楼市场,预计到2020年上海将会新增1,100万平方米的甲级办公楼供应。 马安平指出,“市场缺乏高质量的商业办公空间一直是一个难题。但是,随着政府增加土地供给并在九龙东建设新的中央商务区,未来几年,香港可投资的商业办公空间将会大大增加。” 同时,越来越多的中资企业开始将香港作为他们进军全球市场的跳板。过去五年间,来自中国内地企业的租赁需求占香港所有新增租赁的比例翻了一番。 港股通以及内地与香港基金互认等新型跨境投资渠道的开通,也吸引了更多的金融服务公司入驻香港,不仅有来自中国内地的,也有来自其他国家和地区的。 影响因素3:香港与内地的联系愈加紧密 过去23年间,香港是全球最为“自由”的经济体,其作为连接中国和世界的门户城市之地位也未曾改变。香港特区政府采取的自由经济政策和毗邻内地的优势,使其继续成为外国企业开展对华业务的理想之地。 港珠澳大桥和广深港高速铁路等大型基础设施项目将在未来几年陆续竣工。届时,香港与内地的联系将会更加紧密和便捷,也会带来更多机遇。 马安平表示:“香港必须继续利用其作为中国重要城市的地位,以寻求进一步发展。为此,香港需要继续保持对中资和外资企业的吸引力。只要有需求,投资者自然就会纷至沓来。”

预计香港房价升势持续,最低四成首付将有助减轻香港业主对房价下滑的忧虑

置业需求的累积和房贷利率偏低预计会促使房价上涨 补贴印花税吸引购房者向一手房市场集中 潜在购房者短期内将保持观望态度 2016年11月和12月,发生了两件影响香港的大事:美联储宣布上调基准利率25个基点;与此同时,香港金融管理局则调高基本利率至1%,香港政府也宣布了收取15%印花税的严厉政策。 加息会给香港房地产市场带来重大变化吗?仲量联行认为,短期内这些措施并不足以影响香港房价。 仲量联行香港董事总经理曾焕平表示,这是因为相对于加息,香港房地产市场的基本面依然良好。首次置业者累积的需求强劲,市场上出现大量资金宽裕的包括内地买家在内的购房者,而房贷利率持续保持在较低水平。 此外,由于住房供应紧张,卖家并无低价出售物业的动力︰交易量减少,尤其是二手房市场的交易量减少,或会促使银行为了争取更多市场占有率从而进一步下调房贷利率。目前银行已提供高达房贷总额1.4%的房贷现金返利。 “由于本地银行之间竞争激烈,银行无意提高贷款利率,纵使最近美联储加息,也不会对香港房价有重大影响。事实上,我们已经看到许多银行通过差价调整来降低房贷利率。美国加息最终会让房价面临下调压力,但这只会在加息周后期才会发生。” 仲量联行香港研究部主管马安平进一步解释说。 虽然房价短期内不会因加息有较大变动,但15%的印花税征收政策还是会影响到市场表现。 在曾焕平看来,香港开发商为了吸引买家,将不得不为买家提供印花税返利。因此,一手房市场预计将继续成为推动楼市交易的动力,甚至部分开发商可能会为买家提供资金安排,充当银行的角色,借贷给买家用于购房。 “考虑到所有这些补贴的支出,开发商的成本将会非常高,因此他们可能会调高房价,以缓解补贴等支出所带来的影响。” 曾焕平补充说。 仲量联行预计,由于开发商旗下项目不断增加,为了完成销售目标,2017年初将会有更多新建楼盘出售。仲量联行香港研究部高级经理车永筠表示,销售动力将很可能得以恢复:“特别是开发商利用了奖励性补贴来抵消15%的印花税升幅后,当开发商透过销售策略重获信心,买家也慢慢地适应了新措施,我们将看到更多楼盘重回市场出售。” 重大基建改善工程进行中的地区将最能吸引潜在买家的兴趣。车永筠指出:“目前香港住宅供需不平衡,启德发展区的住房需求将会很大,沙中线开通则可以满足区内大量落成住房单位的交通需要。” 由于双重印花税政策并不适用于首次置业者,有些家庭或利用政策漏洞,于单次销售合同中购置多套住房。而另一个首次置业者的置业途径则来自开发商,目前开发商打算兴建大量小型房屋,价格区间在300万至500万港元之间,以响应香港政府的十年目标计划,即至2025年提供18万套私人住房。 仲量联行预计,整体而言,香港住宅总销售额短期内将会大幅下跌至低于2016年的月平均水平。但随着豪宅销售表现明显优于中小型房屋,2017年香港住宅的整体销售均价仍将上涨5%,比去年中小型住宅2.4%的房价升幅还要高。尤其值得强调的是,随着2017年3 月新任特首上任, 香港政府也有再次修改住宅市场调控措施的可能性。 投资者与置业者需要时刻密切注意任何政策变动的迹象,因为这些政策足以带动香港住宅市场进入新的轨道。  

中国游客掀起赴越旅游热,岘港备受青睐

越南正快速成为东南亚热门旅游胜地,其中部地区每年都能吸引大量游客。自2009到2015年,越南的入境国际游客数量已由390万激增至790万,增长了一倍以上。预计到2020年,越南的国际游客数量将达到1050万左右(国内游客数量也将增至4800万)。中国是越南旅游的最大客源国,2015年到越南旅游的中国游客数量接近180万,增长的主要原因来自于中越两国之间航班数量和新开辟航线的增多。 大量涌入的国际游客推动了岘港和会安的发展,它们也尤其受到中国游客青睐。2014年,两市的国际游客数量为260万人次,2015年达到了310万人次,增幅达17%。其中约有一半的游客来自中国。 岘港是越南第三大城市,人口超过100万。岘港拥有绵延30公里的纯净白色沙滩海岸和多个5星级酒店,距离会安古城和美山两个由联合国教科文组织认定的世界遗址不到30公里。其它指明景点还包括岘港的假日皇冠酒店赌场、会安高尔夫球场和占婆岛等。著名的酒店则有屡获行业大奖的四季酒店(前身为南海酒店)和洲际酒店、凯悦酒店等。 目前,该地区有多个旅游度假项目正在开发之中。其中,VinaCapital将其在岘港的占地15公顷的 Nam Phat Villas地块出售给了韩国度假酒店开发商兼运营商E-Land,仲量联行为该宗交易提供了咨询服务。E-Land计划开发80栋豪华别墅和一座豪华酒店。2016年8月,VinaCapital还将其拥有的岘港海滩度假村售出,该度假村是一个占地29公顷的社区,由高尔夫球场、别墅和海滩公寓组成。此外,Indochina Capital和Kajima Corporation不久前宣布共同投资10亿美元成立合资企业,计划在越南开发住宅和旅游酒店项目。其首个项目是在岘港建一座高端度假村。 另一个地标性综合度假开发项目HOIANA,位于著名的会安古城海滨地区,目前正由澳门博彩集团——太阳城集团(Suncity Group)和领先的房地产开发商(VinaCapital)联合开发。该项目设计规模是新加坡著名的圣淘沙名胜世界(Sentosa)的两倍,一期工程是一座综合性度假村,设有赌场、豪华酒店和品牌别墅区。VinaCapital目前正在为剩余的地块寻找战略合作伙伴或对此有兴趣的买家。 如需了解更多信息,敬请联系: 陈玲玮 Lingwei.Tan@ap.jll.com 仲量联行上海酒店及旅游地产投资咨询部高级经理

美联储加息对中国房地产市场影响甚微

12月14日,美联储加息“靴子”落地。 在为期两天的美联储开放市场委员会的政策会议之后,美联储主席耶伦宣布:开放市场委员会决定将联邦基金利率的目标区间范围提高0.25个百分点,至0.5%到0.75%的利率区间。 此次加息以及加息幅度早前已被市场广泛预测,近日最终尘埃落定。 仲量联行认为:此次美联储加息将会对亚洲尤其是中国市场产生广泛的影响——加速区域内的资本外流,继而引发货币贬值。 预计资本将进一步外流 资本外流势必将进一步给人民币带来贬值压力。自2015年末以来,中国人民银行通过出售以美元计价的资产并买入人民币的方式来缓解人民币贬值压力。中国人民银行本月7日发布的数据显示,截至11月末,中国外汇储备余额降至3.05万亿美元,为2011年3月以来的最低水平,环比下降了690.6亿美元,为 连续第5个月下滑。过去一年,央行动用了近1万亿美元来维稳人民币汇率,但扭转汇率走势的作用有限。为阻止人民币汇率下行,中国外汇主管部门极有可能会加强资本管制,加大国内投资者海外投资的难度。 对中国房地产市场影响有限 美联储加息对中国房地产市场价格和需求的影响预计将比较有限。尽管美联储的这一决定有可能造成中国资本外流,但中国收紧资本管制的措施也会限制大多数中国投资者的选择,最终在国内进行投资。举例来说,2015年第3季度,中国投资者参与的交易仅占中国所有房地产投资成交的49%;而今年第3季度的这一比例高达93%。 仲量联行中国研究部总监周志锋表示:我们预计,中国投资者未来仍将是中国房地产市场的主要买家,而中国保险公司也会加大他们在国内房地产市场的投资。目前中国资本流动性充足,因此,我们认为资产价格仍会继续处于高位。在大量资金追逐有限供应的情况下,投资收益甚至有可能会进一步被压缩,尤其是在上海、北京、深圳和广州这些一线城市。 此外,值得指出的是,鉴于中国经济体量巨大,且拥有独立的货币政策周期,中国的短期利率并不会与美国利率形成联动。

谁是下一个零售物业大宗交易主角?

如果用一个词语来形容2016年的中国零售物业投资市场,你会选择哪一个? 仲量联行华东区投资部总监邵律的答案是——爆发。他认为,今年零售物业投资市场的表现堪称亮眼,除了国际投资者动作频频,中国资本也全面崛起,快速布局零售物业市场,诞生了诸如光大安石收购静安大融城、万科集团整体收购印力集团以及中国人寿入股大悦城资产包等多宗破纪录的交易。随着零售物业的投资价值愈发凸显,零售物业投资市场终于在2016年迎来了大爆发——投资者愿意投资更多资金用来收购或持有中国主要城市的核心零售商业资产。 众所周知,自2014年开始,中国的零售物业资产经历了诸多挑战:电子商务的飞速发展、奢侈品市场的低迷、消费者消费力增长的放缓、买卖双方期望值之间的差距、零售物业供过于求等,种种因素促使零售物业资产的租金及运营表现面临诸多挑战。 “以上诸多因素导致投资者在过去两年间处于谨慎观望的状态, 并且更主动地去寻求提升管理及运营能力。同时,很多商场和购物中心积极调整局部业态及租户组合,增加体验型业态的比重。从去年下半年开始,这些辛勤的付出开始得到回报,一些商场慢慢承受住了线上零售的冲击,租金及运营表现有所改善,促使投资者们对市场逐步恢复信心。这在上海等一线城市尤为明显。”邵律认为,这些最终导致零售物业投资市场在2016年迎来爆发。 从今年的成交案例来看,经验丰富的投资者偏好的物业类型主要包括以下两种: 第一种依然是市中心核心地段的商业项目。例如,今年第四季度仲量联行参与促成的上海新天地华府天地商场和淮海路雪豹商城这两宗交易,物业体量均属于中小型,均地处市中心核心商业区,运营及管理强度相对较小,租户多数为优质的大型零售旗舰店、金融机构及知名连锁品牌。 第二种是城市副中心区域的大型商业Mall项目,体量一般在7万平方米到15万平方米左右,能够迎合家庭一站式消费的潮流。例如,运营能力出色且资本雄厚的大悦城地产于11月下旬刚刚收购上海普陀区长风生态商务园区的长风景畔商业广场。作为卖方委任的出售代表,仲量联行在整个交易过程中充分感受到国内及国际投资者对该类型物业的强烈兴趣。此次交易也再次佐证了中国资本在零售物业投资领域的全面崛起。此外,在早前的9月份,崇邦集团斥资5.169亿美元收购了上海浦东金桥国际商业广场80%的股份,仲量联行为此次交易的独家卖方代表。此项交易不仅刷新了国内最大单体购物中心交易金额的纪录,同时,在市场传闻外资撤离中国的大背景下,也为中国的长期投资前景作了强有力的备书。 在这些交易过程中,仲量联行整合公司内各部门的专业知识及能力,扮演了一站式全程交易顾问的角色。“我们的优势包括零售物业领域的专业能力、成熟的运作经验、对零售市场现状和趋势的清醒认识, 以及对买卖双方需求的精准把握与协调能力。这些优势使得我们能够更高效地帮助买卖双方达成交易,取得共赢。”邵律总结说道。 经历了热闹的2016年,接下来的零售物业投资市场又会呈现怎样的发展趋势? 邵律表示,未来市场对一线城市尤其是上海的投资热情和关注度将会持续,但受限于可投资物业的整体供应量的减少,接下来的零售物业大宗交易成交量可能会有所减缓。但是,投资者的目光已经不仅仅局限于一线城市,经济面良好的二线省会城市的优质零售物业已经开始受到投资者的追捧,投资交易将会明显增多。 这已有例可证。今年10月,位于成都的凯丹商业广场在仲量联行的运作下, 被凯德商用成功收入囊中,后者借助此项收购,继续紧锣密鼓地布局华西地区的战略,形成更多元化的收入来源,并进一步加强了其投资组合的应变能力,确保持续稳定的增长。