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February 14, 2017

米国のネットリース取引投資家は、利回りに注目・・・過去、現在、将来・・・そして2017年もこのトレンドは変わらない。

市場参加者は従来型のポートフォリオ投資やニューヨーク、ロサンゼルス、シアトル、シカゴ等の大都市から離れ続けており、キャップレートが比較的高いティア2都市やティア3都市に利回りを求めている。

「ダラスは第3四半期に全セクターが非常に活発なネットリース市場となったが、とりわけオフィスと物流でこれが顕著であった。利回りと質の高い資産、経済力、分散化の組み合わせがティア1市場を犠牲にしてでも多くの投資家を信用力の高いティア2市場へと向かわせている」と、ロサンゼルスのJLLキャピタルマーケットシニア バイスプレジデント マシュー・べレスは最近のトレンドを分析する。

直近のJLL米国ネットリース投資展望によれば、ティア2市場、ティア3市場への移行は、米国のネットリース活動が前年から20.5%減少している中で生じている。この減少のほとんどは2016年上半期に発生しており、その直後の第3四半期にはセール・リースバック案件が倍近く増加し、単独資産取引が前年同期比3.5%増となっている。ネットリース売買は第4四半期も増加し続けるとみられるが、前年同期比では減少すると予想されている。

「3 年間の平均からすると、2016年は市場の正常化がみられている。ここ数年間の極端に低いキャップレートは、投資家が景気低迷期に市場を上回るキャップレートで購入した資産を現金化し、新たな不動産を購入して次の保有サイクル入りすることを可能とした。ポートフォリオ額は2015年に行われた多数の法人セール・リースバック取引により減少しているが、昨年と比べて単独資産取引が増加している」とべレスは現状を分析している。

2016年第3四半期を通じて投資高が黒字となったネットリース資産は米国オフィス市場のみであり、158億米ドルで前年同期比0.3%の増加となった。物流物件のネットリース投資高は8 6 億米ドルと、前年同期比31.1%減、リテールは71億米ドルで同37.9%減となった。

これとは対照的に米国の単独資産オフィスの売上高は前年同期比2 6 . 2 % 増、物流は同1.8%増となっている。セール・リースバック額は国内のオフィス資産について9.5%増、物流については13.2%増となった。リテールは苦戦が続き、単独資産が前年同期比25%減、ネットリースは87.9%減となっている。

「投資家は依然としてネットリースに配分できる多額の資本を有しており、機関投資家も民間投資家も、ネットリース商品のリース期間の長さ、構造、不動産の質やテナントの信用力の高さに魅力を感じている。2017年にこの商品タイプについて多くの投資機会と好調な展望を予想している」とべレス期待を寄せる。

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