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2017年上半年亚太区投资交易总额逾600亿美元,境外买家占据半壁江山

仲量联行数据显示,2017年上半年,亚太区商业房地产总交易额达到608亿美元,同比上涨14%。其中,第二季度的交易额同比上涨11%,环比上涨7%。 其中,跨境投资者的交易额占到总体交易额的30%,这些投资者在中国、澳大利亚和印度最为活跃。 今年上半年,中国资本市场的表现依然可圈可点。不过,韩国和日本仍然贡献了较高的交易额,而澳大利亚、中国香港和新加坡市场整体保持平稳。 仲量联行亚太区资本市场部总监Stuart Crow表示,上半年亚太区的投资活动超过此前预期,全年投资总额有望达到1300亿美元。 “这主要是因为,在融资成功及大举竞标各种资产后,各大基金希望迅速配置资本开展投资。此外,境外买家尤其活跃,接近上半年所有跨境购买活动的一半。”Stuart Crow分析说。 2017年第二季度亚太区投资交易亮点 上海和北京 以上海和北京为代表的中国投资市场表现最为活跃,上海和北京依然是投资者最为青睐的城市。在上海,更多的办公楼交易集聚在中央商务区边缘地带和非中央商务区。 仲量联行数据显示,今年上半年中国国内买家总共达成的交易额接近130亿美元,同比上涨422%。 上海中央商务区办公楼租金及资本价值(同比增长率) 来源:仲量联行 一个值得关注的趋势是,与2016年同期相比,2017年上半年境外买家在中国的投资尤其强劲,这主要是因为,各大基金在融资成功和大力竞购资产后,迫切希望配置资本,展开投资活动。 第二季度,境外买家的成交额占到总成交额的1/3,主要买家包括香港(Link REIT)、新加坡(吉宝置业、凯德集团)和亚太地区以外的投资者(AEW、CPPIB)等。例如,上半年最大的一宗零售地产交易来自广州西城都荟,香港LINK REIT出资5.92亿美元购得该项目。 仲量联行上海及华东区投资部总监邵律认为,“鉴于国内投资者在政府出台的资本外流限制政策后将主要面向国内市场进行投资,上海和北京的商业房地产投资市场将继续保持平稳,特别是,国内开发商在寻求配置其大量过剩资本时,将成为现有资产的新一轮买家。而境外投资集团在收购境外组织机构形式的交易项目方面将具有很强的竞争力,部分国内业主更愿意将物业出售给境外投资集团。” “鉴于京沪两地的投资机会有限,投资者开始将目光转向二线城市,寻求良好的零售资产。他们对物流和‘商转办’或将酒店改为服务式公寓的项目均表现出浓厚的兴趣。”邵律进一步指出。   香港 2017年上半年,香港商业地产投资额同比持平。 […]

2017年上半年中国投资交易总额逾800亿,二线城市吸引力凸显

二三线城市魅力凸显 境外投资者卷土重来 仲量联行数据显示,在创纪录的2016年里,中国房地产交易额达到惊人的2090亿元人民币(约合308亿美元),同比增幅高达52%。2017年上半年仍然保持了这一增长趋势,这一数额达到808亿元人民币(约合119亿美元),同比增幅达44.8%。其中,办公楼继续成为最受欢迎的投资资产,其交易总额高达402亿元人民币(约合59.3亿美元),几乎占上半年全部交易额的一半(49.8%)。 虽然大的趋势未改,但从仲量联行研究部二季度成交数据可以发现,投资者兴趣正在发生变化:由于一线城市物业价格猛涨而压缩了收益率,中国的二三线城市吸引力正在凸显;与此同时,境外投资者蛰伏两年之后,又在积极寻求投资机会,二季度出现重新活跃迹象。 二三线城市受到关注 从数据上看,上海和北京无疑仍是投资者最青睐的城市,二季度交易额分别占中国投资总额的34.8%和26.1%,但事实上京沪两地对投资者的吸引力正在下降。2016年中国房地产投资交易总额中,发生在上海的交易额占比超过45%,然而到了2017年二季度,这一比例已悄然降至34.8%。 仲量联行华东区投资部总监邵律指出:“京沪等门户城市在前两年的疯狂购买之后,价格已经涨至高位,可供出售的优质资产数量有限和决策时间过长,买卖双方在价格上的心理预期落差较大,不利于促成一线城市大宗物业的成交。” 尽管现在说中国门户城市正在失去增长势头还为时尚早,但值得关注的是,二线和三线城市似乎正在赢得投资者的兴趣。单个城市中,成都显然是最受投资者关注的二线城市,其交易额占比在二季度占全国总额的8%,超过一线城市深圳,接近广州的10.6%。此外,无锡、苏州、南京、杭州、大连和珠海今年二季度都有大笔交易完成。 对于积极寻求价值和回报的国内外投资者来说,随着国家支持政策不断落地,二线和三线城市可能会回归到投资者视野中,成为未来几个季度的投资目的城市。 境外投资者回归市场 2017年二季度,另外一个值得关注的趋势是境外投资增长。在过去两年,由于中国资产价值猛涨造成收益压缩,境外投资者为避免被中国价格“裹挟”而选择观望,在中国投资物业成交总额中,境外投资占比不到20%。但在2017年二季度,这一比例大幅上升,占全部投资总额的36.6%。 数据显示,在境外投资者中,香港地区名列榜首,占2017年二季度中国交易总额的13.9%,其次是新加坡。 仲量联行中国区研究部总监周志峰认为:“受资本流动管制,国内买家将继续主导中国投资市场。且由于中国物业价格上涨的趋势未变,目前还很难预测境外投资者是否会持续活跃。” 不过,2017年二季度的现象表明,境外投资者仍在积极寻找机会,这一现象无疑给市场带来更多的信心。    

全球资本为何大举进军另类房地产市场

根据仲量联行最新发布的《全球另类房地产投资行业报告》显示,另类房地产的投资自2010年来大幅增长,去年全球另类投资行业的投资总额达到521亿美元,占全球商业房地产市场总投资额的6.2%,创下有史以来的最高点。 学生公寓、老年公寓、实验室和数据中心占据绝对优势 2016年,另类房地产行业中投资增幅最大的资产类型为学生公寓、实验室和数据中心,每种类型的表现均好于上一年。相比之下,老年公寓细分市场的投资在2014年达到峰值后,2016年出现下降,但其投资额仍超过长期平均水平。 仲量联行全球资本市场研究部总监David Green-Morgan表示:“房地产市场强劲的基本面以及机构投资者不断增长的需求,使得另类房地产行业成为对许多寻求增加房地产市场投资的投资者具有吸引力的一个行业。在部分市场,另类资产类型正成为与办公楼、商铺、工业地产和酒店等并驾齐驱的成熟资产类型。” 与拓展至新的地域相比,投资者更加青睐于通过投资成熟市场中的另类资产,来对其房地产投资组合进行多元化。美国是全球最大的商业房地产市场,同时也是全球最大的另类资产市场,2016年美国在全球另类资产市场中的比重高达61%。 另类房地产行业投资加快增长的主要原因在于收益率 Green-Morgan表示:“随着寻求房地产资产的资本比重增长,投资者变得更加挑剔,推动这些房地产资产的收益率走低。市场已出现部分另类资产交易,其收益率正接近部分更加成熟行业核心资产的收益率。在此背景下,房地产中的另类资产类型可以为投资者创造卓越价值。” 随着炫耀性资产(trophy assets)的收益率继续降低,另类房地产可以使投资者在获得更高回报率的同时维持在房地产市场的投资。 另类房地产市场的前景看好 许多人口众多国家教育和人口状况的变化,全球对学生公寓和老年公寓等资产类型的需求增长,使得这些资产类型从中受益。与此同时,市场对实验室和数据中心空间的需求也日益加大,特别是在数据中心细分市场中,市场进入和整合壁垒推动企业对IT设施的需求不断增长。 Green-Morgan表示:“尽管提供有关另类房地产更为完善的信息将会受到欢迎,但该细分市场最大的阻碍因素是许多市场缺乏相应的存量。” 英美两国国内政局所出现的巨大转变,可能使另类资产对国际留学生的吸引力下降,从而给学生公寓市场造成负面影响。在美国,教育成本的日益攀升已导致美国大学毕业生的负债水平越来越高,引发市场对学生债务泡沫的担忧。 尽管存在这些风险,另类房地产仍可为投资者创造巨大的价值。

存量时代到来:资产证券化万亿市场待开启

经历了房地产市场飞速发展的20年,中国城市中已沉淀了大量优质物业资产,再加上目前政府对开发商拿地都有一定比例的自持要求,如何挖掘存量市场,让开发商或业主手中的资产发挥更高效益,是目前房地产业内关注的热点话题。对于开发商来说,急需采用更多金融投资工具,拓宽融资渠道;对于存量房业主来说,也需要盘活资产,提高沉淀资金效益。随着房地产市场存量时代的到来,资产证券化将有巨大的发展空间,虽然这一新兴的金融工具在中国刚刚起步,但未来有望成为开发商和资产持有人的主要融资选择。 什么是资产证券化? 在房地产这个资金密集型行业中,能够拿到便宜且充足的钱,对开发商来说关乎生死。近年来房地产开发中其他资金来源占比呈现上升趋势,这表明,房地产企业不再单一依靠自筹资金或贷款、外资合作这些方式,而越来越多地采用金融投资工具,拓宽融资渠道,例如永久债券、信托、P2P借贷、众筹、合作开发以及资产证券化等。 由于中国从2015年才放松了对商业地产抵押贷款支持证券(CMBS)、住房按揭证券(RMBS)和资产证券化(ABS)销售的管制,中国市场目前仍处于初级阶段,随着房地产市场逐步从增量向存量市场转化,从开发模式向资产管理模式转变,房地产资产证券化有望长期、稳定增长。 对资产持有人的好处 资产证券化给持有人带来的好处显而易见。首先,通过证券化借款人可获得利率较低的更大资金池,以更低的成本获得更多的资金;其次,对项目发起人无任何追索权;第三,在维持基础资产未来增长潜力的同时释放价值;第四,可以提供表外融资,从而降低母公司的资产负债率。 其中,CMBS、RMBS和ABS产品最大的吸引力,是有助于资产持有人在维持部分资产未来增长潜力的同时释放资产价值,也就是说,在未出售资产的情况下,将资产价值变现。 “目前中国的资产持有者对证券化的需求很普遍,但遇到最大的问题是,资产现有的品质或租金收益与持有者期望的产品发行规模不匹配。”仲量联行华东区投资部总监邵律提到,“这就需要专业的房地产咨询服务机构有针对性的对资产进行改造升级,提高运营效率、降低持有成本,以此提升物业品质、提高租金收益,才能发行规模更大的证券化产品,为持有者募集更多资金。” 比如,上海一个园区项目有意将租金证券化,但苦于项目品质不够高,以现有的租金收益发起的产品规模达不到业主期望。而仲量联行投资部专业人士在对项目经过数轮探察分析后,提出了九项整改方案,包括改善财务结构、厘清股权架构、改造电梯间、大堂及停车场等公共区域、升级空调、降低能耗等。在完成这一系列整改后,该项目租金有望提升20%,与此相应的,项目的证券化价格也至少能够提升20%,可以为业主募集更多的资金。 对投资者的吸引力 “跟所有投资产品一样,这种结构性产品的风险和回报也是对等的。”仲量联行中国研究部总监周志锋表示,“目前在中国,优先担保债券持有人收益率为3.5%-4.5%;第二份额或第三份额债券持有人以及夹层债券投资者,一般回报率则为5.0%-8.0%;无担保债券持有人承担风险最大,要求的回报率也最高,一般在7.5%以上。这些证券化产品风险和回报率均不相同,可以满足投资者不同的风险和回报偏好。” 对于投资者来说,CMBS、RMBS和ABS是目前最新也是颇具吸引力的一种投资产品。首先,这些结构性产品的回报率高于企业债券,收益率高,当然是最大的吸引力。其次,这些证券化产品类别丰富,风险和回报各不相同,可满足投资者全方位风险回报偏好。此外,可供证券化的资产也很多样化,CMBS和RMBS 资产池呈现出的物业位置、物业类型、租户和借款人多样化,也有助于投资者有效分散风险。

哪个国家将是亚太区办公楼市场的“明日之星”?

根据仲量联行最新发布的《澳大利亚办公楼市场投资回顾及前景展望》,澳大利亚主要办公楼市场发展前景尤其看好,正快速成为亚太地区备受青睐的市场之一。报告显示,2016年澳大利亚全国中央商务区(CBD)办公楼市场的平均空置率降至11.9%,其中悉尼和墨尔本为澳大利亚供应最为紧张的两个CBD办公楼市场,其空置率分别为7.7%和8.1%。 仲量联行澳大利亚研究部主管Andrew Ballantyne表示:“2016年,澳大利亚租赁市场的复苏势头继续加快,在我们监测的澳大利亚六个CBD办公楼市场中,其净吸纳量已是连续第二年表现强劲(326200平方米)。” 亚洲投资者青睐到澳大利亚收购办公楼资产 Ballantyne指出:“2016年,海外投资者的交易额占澳大利亚办公楼总交易额(61.9亿澳元)的42%。不过,海外投资者在购买和出售方面均表现活跃,2016年海外投资者在澳大利亚房地产市场的撤资额高达37.5亿澳元。” 仲量联行澳大利亚公司中国业务主管张旻表示,在全球金融危机期间,澳大利亚办公楼市场是表现较佳的市场之一。他补充道:“由于澳大利亚办公楼市场未受到全球系统性冲击的影响,因此被视为安全的投资目的地。许多亚洲投资者已在澳大利亚分配了投资预算,预计短中期内其投资额将会不断增长。” 中国投资者表现最为活跃 2016年,澳大利亚办公楼市场来自海外的投资主要源于三个国家,即:中国、新加坡和美国。 在这三个投资者群体中,中国投资者表现最为活跃,占海外投资者总购买额(61.9亿澳元)的25%。中国投资者的投资主要集中在新南威尔士州和维多利亚州,投资组合包括办公楼投资,并收购了大量办公楼资产,今后大有可能转换为住宅资产。 张旻表示,中国投资者已经将澳大利亚办公楼市场视为一个有吸引力同时富有活力的长期投资目的地。他指出:“澳大利亚对中国投资者尤其具有吸引力,主要原因包括其拥有一个成熟的市场、稳定的法律体系和政治环境,地理位置上临近中国,并且时差不大。最为重要的是,澳大利亚办公楼资产的投资回报率是全球最高的市场之一,预计在今后三年里将继续超过绝大多数的亚洲办公楼市场。因此,从短中期来看,我们预计将有更多的中国投资者来澳大利亚办公楼市场进行投资。” 相较于新加坡,Ballantyne补充道:“与来自中国的资本相比,来自新加坡的资本投资地域分布更为广泛,他们在悉尼、墨尔本、布里斯班和珀斯均有投资。” 仲量联行预计,2017-2019年期间,悉尼和墨尔本优质办公楼的净有效租金增幅将分别达到34.9%和18.7%。澳大利亚办公楼市场发展前景将持续看好。  

远洋集团携手仲量联行共同探索资产管理领先模式

近日,远洋集团写字楼事业部与仲量联行在远洋国际中心A座正式签署资产管理标准战略合作备忘录。远洋集团写字楼事业部此次携手仲量联行旨在建立房地产资产管理全周期平台,共同探索房地产资产管理领域的领先模式。远洋集团写字楼事业部常务副总经理马天一先生、仲量联行大中华区物业与资产管理部总监王毅青先生等出席了签约仪式。 近年来,资产管理已经成为房地产行业重点关注的领域及热点话题,也是未来各房地产企业、基金公司、以及其他房地产行业从业者重点拓展的方向。同时,房地产市场发展日渐成熟,资产证券化的趋势日益明显,市场对资产管理的需求与要求也在不断升级。在这一大背景下,远洋集团写字楼事业部与仲量联行将紧密合作,建立资产管理全周期平台,覆盖投前阶段、投后营运管理阶段、退出阶段、以及投资者关系管理阶段,共同探索领先的资产管理体系,寻求与时俱进的资产管理理念和标准。 签约仪式上,远洋集团写字楼事业部常务副总经理马天一先生致辞并表示:“大力整改传统物业管理质量,新兴服务业规模快速增长,是远洋集团2017年的重点工作之一,写字楼事业部将对标国际标准,建立国内一流的资产管理品牌,进一步提升写字楼事业部运营能力,为提升资产管理规模奠定基础。希望远洋集团与仲量联行发挥各自领域优势,合作探索资产管理领先模式”。 此次与仲量联行签署战略合作协议,为合作描绘了崭新的蓝图,双方将共同研究资产管理体系前瞻成果,引领房地产资产管理体系进阶新的方向。 “中国的房地产行业发展迅猛,房地产管理体系也开始朝着专业、系统、创新的方向发展。远洋集团在优质写字楼、中高端住宅、房地产金融等众多领域的发展中拥有良好的市场口碑,此次战略合作备忘录的签署,相信双方将充分发挥各自在房地产领域多年的经验,携手并进,实现资产管理领域发展的新跨越。” 仲量联行中国物业与资产管理部业务拓展总监张启威表示。 ​ 写字楼事业部资产管理业务线主管高​​管陈凯峰先生与仲量联行中国物业与资产管理部业务拓展总监张启威先生现场签约,双方执行团队将在未来1年内就全周期资产管理体系标准,进行深入合作与探索。​ 远洋集团写字楼事业部资产管理副总监吕沙女士表示:“除已持有的核心区位写字楼,远洋集团已将城市更新作为重点关注领域。相比持有型核心资产运营,城市更新要求在更短周期内,高效完成投、融、建、管、退等一些列动作实现溢价。领先的全周期资管体系标准,将利于双方在存量资产趋势之下,创造更多机遇。”​ 仲量联行大中华区物业与资产管理部总监王毅青同时表示:“一个项目的可持续性需要借助一套健全的、成熟的、领先的、灵活的、接地气的资产管理体系。同时,一个完善的资产管理体系也是房地产企业从重资产模式转为轻资产模式的重要基础。希望双方可以通过此次合作,率先建立在资产管理领域的行业标准,引领整个行业再创辉煌。”