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February 14, 2017

2016年上半期には世界的に市場ボラティリティが上昇し、安全なコア市場とされる物流セクターにおいて、同物件にのみ投資する「単独資産投資」へのシフトが生じたが、対米投資を行うクロスボーダー投資家は、慣れ親しんだ戦略である「大きいことは良いことだ」を思い出しているようだ。

JLLの新データによれば、年初来の物流施設取引額の75%、第3四半期の取引額の69%を構成した単独資産取引が、依然としてセクター取引額の主な牽引要素となっている。

ただし、これは大型ポートフォリオが市場に流入するにつれて変化する可能性がある。実際、第4四半期には30億米ドルのポートフォリオ取引が完了すると予想されており、更に50億米ドル相当のポートフォリオ(それぞれ少なくとも1.4億米ドルの価値)がパイプラインに含まれている。

「大型の投資機会が現れたことで、年末から年明けにかけて海外投資家が活発化すると考えられる」と、JLLキャピタルマーケットインターナショナル ダイレクタージョン・ヒュグナードは見通しを語る。

例えば、第4四半期にはシンガポールのGDP(世界第2位の物流投資家)が、10億米ドル相当、1,500万平方フィートのヒルウッドポートフォリオ(Hillwood Portfolio)の売買取引を完了させる予定だ。

「他のプレイヤーも市場に参入すると思われるが、持分全体の大きな割合を引き受けるGDPのような投資家については、これが今年の残りの期間を通じて大きなテーマとなるだろう」と、ヒュグナードは付け加えている。

GDPの案件は、セクターに対する外国直接投資( F D I )が2005-2014年の10年間の平均額である14億米ドルを超過する大きな要因となる。ただし、2016年に前年の259億米ドルという記録的FDIが更新されることはないだろう。

インバウンド資本のほとんどはニューヨークなど成熟した市場に向かっており、空室率が5%に向けて下落する中、ヒュグナードはこれを「安心な選択肢」と説明する。

「多くの機関投資家が、求めている商品をより優れたリターンで獲得できる主要コア市場に投資している」とヒュグナードは分析している。

しかし、外国人投資家が物流セクターに対する信頼感を高め、とりわけ市場が安定化してキャップレートの低下が続く中、こうした資本が投資対象を拡大させる可能性がある。「投資対象は拡大するのかという質問に対しては、上半期には見られなかった大規模案件が復活しているので、確実に拡大するだろうと回答できる」と、ヒュグナードは期待を寄せている。

 

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