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August 26, 2016

虽有全球政治和经济不确定的影响,房地产市场基本面仍然保持良好

今年到目前为止,全球主要商业房地产市场总体经受住了政治经济局势带来的严峻考验。在刚刚过去的第二季度,市场的焦虑程度明显上升,市场参与者倾向采取更为审慎的避险策略。但即便如此,2016年全年的全球商业房地产投资总额预计仍将相对强劲。市场的基本面完好且企业需求保持稳健,在美国和欧洲大陆地区尤其如此。反而,英国在脱欧公投结果出炉后成为投资者最担忧和关注的市场。而在亚太地区,中国经济增长的放缓以及对中国政府将开始收紧信贷的预期,也在影响着市场信心和房地产交易活动。

2016年全球房地产市场展望

Chart - overall 1

政治不确定性影响投资者活动

今年第二季度,全球政治局势的不确定性进一步上升。在此背景下,投资者会采取更为审慎的投资策略,这也体现在了房地产交易活动上,今年迄今为止投资交易活动相对放缓。二季度全球房地产投资总额为1550亿美元;上半年累计达2920亿美元,较2015年同期下降10%。仲量联行认为,由于市场信心有所转变,预计今年全球房地产交易总额将比去年低10%-15%。但即便2016年全年全球房地产投资总额仅在6000亿美元左右,这仍将是自2003年仲量联行开始统计全球房地产交易活动以来最为活跃的年度之一。

企业的租赁决策更为谨慎

全球办公楼租赁市场表现不一。尽管面临全球政治和经济的诸多不确定,仍有许多办公楼市场表现强劲,甚至部分市场仍在持续增长,但也不乏另有一些办公楼市场略显发展动力不足。

企业租户则毋庸置疑正采取更为谨慎的态度,一些企业甚至推迟做出房地产决策。但即使是这样,美国、欧洲大陆大部分地区以及日本市场的办公楼租赁活动仍然保持强劲。在主要市场中,只有英国和中国的办公楼租赁活动有比较明显的减少。事实上,2016年上半年全球办公楼租赁交易量仅比去年同期下降4%,而二季度则比上一季度飙升了14%。

不过,商业信心疲弱、经济前景不确定以及持续的政治风险,可能影响下半年的办公楼租赁成交量数据表现。仲量联行对2016年全球办公楼租赁成交量的最新预测值是较2015年的历史高位4090万平方米低约5%。

Chart - Office demand 2

办公楼供应趋紧,带动优质办公楼租金上扬

办公楼供应持续趋紧。二季度,全球办公楼空置率下降10个基准点,至12.1%,为2008年第四季度以来的最低点。预计下半年全球办公楼市场的空置率总体将保持平稳在12%左右,美国和欧洲地区办公楼市场的空置率将呈下降趋势,而亚太地区则将适度向上。

市场供应紧张使得世界许多主要办公楼市场的优质办公楼租金继续得到提振,二季度26个主要市场的优质办公楼租金平均同比上涨了5.1%。不过有迹象表明,目前总体租金增幅开始放缓,预计全年的增幅将放缓至3%左右。

Chart - office rental 3

强劲需求推动主要城市零售物业租金上涨

市场对优质零售物业的强劲需求,带动美国、欧洲和部分亚太地区的一线城市优质零售物业租金大幅上涨。二季度,美国主要全球门户城市和旅游市场的零售物业租金增幅继续领先于全国平均水平。在欧洲地区,主要区域的零售物业租金也继续走强,其中巴黎、德国部分领先市场以及伦敦的租金在二季度增长尤为强劲。在亚太地区,餐饮业成为零售物业需求的最主要来源,虽然大部分市场的租金水平保持平稳,但在东京的优质购物区和澳大利亚市场,租赁交易表现相当活跃。

Chart - retail rental 4

重组物流网提振物流市场需求

企业重组供应链网络并向全渠道分销模式转型的需求,继续成为物流仓储市场的重要支撑。在美国,空置率走低及新增供应推动物流市场租金走高;在欧洲地区,由于市场需求量大于供应量,二季度的租赁活动再度超过以往平均水平。在亚太地区,来自第三方物流提供商和电子商务零售商的需求提振了市场,其中东京的租户活动超出此前预期水平。

Chart - INDrental 5

亚洲成为全球跨境酒店投资的最大投资来源地

在经历了2015年异常火爆的投资成交之后,2016年上半年,全球酒店投资交易量同比下跌53%,降至237亿美元。全球经济和政治局势的不确定性,致使酒店投资者愈发难以预测未来的收入增长,因而,在面临投资决策时更多采取观望态度。2016年上半年,亚洲成为流入全球酒店市场的跨境资本最大来源地,中国超越中东地区成为跨境酒店投资的最大市场,凸显出中国投资者通过在全球投资来获得收益的长期策略。

Chart - hotel 6

美国公寓市场租金微幅上涨,英德市场表现不佳

二季度,在美国公寓市场,由于新开发项目不断增加,市场空置率略有上涨。但尽管如此,美国公寓市场租金依然微幅走高。在欧洲地区,机构投资市场继续保持低迷,其中英国公寓市场的销售活动在脱欧公投前小幅走弱;德国在经历了2015年的火爆交易行情后,2016年上半年交易量大幅下挫;值得一提的是,瑞典在2016年上半年的市场交易量创出历史新高。在亚洲地区,受开发商推出的购房激励政策的带动,香港和新加坡的公寓销售状况得以改善。

点击此处下载全球市场观察全文报告(英文)

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