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August 11, 2016

自2015年底开始,北京办公楼物业交易市场刮起一股明显的新趋之风——国内自用型投资者纷纷出手,在非常紧俏的北京市场扩大自己的资产版图,逐渐成为商业楼宇收购的新主力。

对此,仲量联行华北区投资部总监秦子凡分享了自己的看法,认为三方面原因促成这一趋势的形成:“营改增”新政的出台,促使不少非房企为了税务抵扣购买办公楼物业;越来越多的实力企业出手购买办公楼,或自用、或投资、或用于形象展示;与此同时,险资出境监管加强和审批时间延长,令保险资金这一重要的购买势力重新回流到国内投资市场。

秦子凡表示:“买方资金的不断涌入令一线城市投资市场竞争更加白热化。这些实力买家对物业价格普遍宽容,其大手笔的购买行为和果断的决策周期,难免推升优质项目业主对市场的价值预期,造成市场投资收益率或将普遍降低。尤其是境外投资者,在面临汇率风险的同时,更进一步增加了投资难度。”

营改增”促使非房企进场角逐

自5月1日起,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业纳入营改增试点范围内。房地产行业营改增,由于牵涉到税务抵扣问题,企业新建、收购或是租赁办公楼,以及厂房修缮、道路绿化等花费都可以用来抵税,从而令企业投资者为抵税而购买物业的需求更加旺盛,使一些从事实体经济且具备雄厚投资实力的企业,逐渐参与到城市核心资产收购的角逐之中。

举例来看,今年第二季度,东旭光电在售的丰台科技园43号地三栋散售办公楼土地成本折合楼面地价1万元,与预售价格4万元之间产生了高额溢价。正当投资者们还在盘算东旭光电未来退出时如何才能规避高额税费之时,东旭集团发布公告,宣布与收购方内蒙古伊利实业集团达成协议,以楼面地价每平方米超过4.1万元,远高于周边散售办公楼的价格水平达成出售协议。这则消息完全出乎业内预料。作为一个主营业务集中于农业且极少涉及办公楼资产收购的企业,伊利不仅参与到城市核心资产收购的角逐之中,其雄厚的购买实力和决策执行能力都让投资人惊愕。虽然其协议收购价格需要扣除地下车位以及代建装修费用,但核算后每平方米3.75万元的楼面地价也无差于周边散售办公楼价格,令传统投资者仰止。

伊利此次高价收购资产当然不是烧钱,而是确有其投资目的。通过收购成本抵扣进项税对于从事农牧业的伊利实业来说,既降低了主营业务的税赋,又购置了资产,东旭光电还为其保留了分割散售的未来退出通道,伊利此次收购可谓一举多得。

在秦子凡看来,“营改增”政策的出台,增强了房地产行业的活力,促使更多从事实体经济的自用型投资者进场,参与北京本已稀缺的在售办公楼市场的收购竞争之中。

自用型买家越来越多

从去年年底至今,不论主营业务是否与房地产相关,越来越多的企业热衷于在一线城市收购办公楼,或自用,或自用与投资两者兼顾。去年12月,搜房网斥资7.5亿收购位于丰台科技园南端的金隅北京方向其中的一栋办公楼,核算楼面价每平方米3万元;今年第二季度,先是4月27日上文提到的伊利实业出手,随后5月初,中国核电也确定了对京投银泰琨御府其中一栋办公楼的收购计划; 5月17日,乐视网以投资总额约30亿元收购了位于北京三里屯商业核心区的世茂工三临街商业部分,折合楼面价每平方米5.29万,并计划将这栋临街物业变成其对外发布信息和电子产品体验的展示平台;7月6日,弘睿资本与高富诺就其位于北京CBD的招商局大厦出售标的达成协议。

不尽相同的购买目的和买家自身的多样性,使得标的物业的选址也不再局限于传统投资者青睐的核心区域,呈现多样化的趋势。企业选址不再集中于CBD、金融街、中关村主片区等几个传统核心商务区,而是受到不同企业自身需求的引导,均匀分布在不同类型、不同区位的商务区内。

事实上,内资企业自用型、特殊目的型买家活跃的收购行为和简短的决策周期,已经开始推升业主对自有项目市场价值的预期,这造成CBD、金融街、中关村等几个核心商务区在租金水平相对持平的半年内,项目的投资收益率普遍降低。这一趋势给机构投资者特别是境外投资者在面临汇率风险的同时,进一步增加了投资难度。

境内保险资金向国内回流

与此同时,从今年年初开始,由于保险资金出境监管加强、审批时间延长,使得前几年在境外风光无限、四处“攻城略地”的境内险资纷纷回流。作为庞大资金的安全出口,商业地产是险资的“蓄水池”和重要的资产配置类型,这也令部分核心城市的优质商业地产资源更加紧俏。

事实上从近几年保险资金投资动向来看,政府方面是十分支持国内保险公司和大型集团“走出去”的,即鼓励资金在海外收购物业,因此可以看到,平安保险、中国人寿、安邦保险、海航集团纷纷在伦敦、悉尼等地购买地标项目。然而从今年初开始,由于国内经济增长放缓,资金出境的监管加强,审批周期等操作环节也被相应延长。

“出海”受阻后,境内险资对京沪等核心城市的商业楼宇给予了更多关注。以华夏保险为例,7月中旬,华夏保险与位于北京核心商务区的某优质办公楼出售方基本达成收购协议;随后在7月25日,华夏保险再次在成都出手,完成了对成都银泰中心2号办公楼的收购。

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