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November 28, 2016

第三季度,亚太区内的办公楼租户需求继续走弱,但预计2016年全年的办公楼租赁量仍将基本与去年持平。金融和科技企业继续成为许多办公楼市场需求的主要驱动力,与此同时,油气行业则持续萎缩。

从商业房地产投资层面来看,投资者的投资兴趣仍然保持强劲,流动性高和低利率环境使得资产需求受到支撑。预计2016年的投资总额将与2015年基本持平。

办公楼租赁活动总体减弱,各市场表现不一

今年第三季度,亚太地区的办公楼租赁活动进一步放缓,租赁量连续第二个季度出现两位数的跌幅,主要市场的低空置率以及优质办公空间的匮乏,是租赁量下降的主要原因。其中,受大面积成交减少和租赁活动放缓的拖累,印度本季的租赁量同比下降约60%,对整个亚太地区的总量影响最大。在香港,由于来自中国大陆的需求减缓,加之中环地区供应匮乏,使得其租赁活动受到抑制。在东京,鉴于市场空置率较低,其租赁量同样出现下降。

与前几个季度相似,亚太地区各个市场本季度的表现同样存在分化,部分市场总租赁量增长强劲。例如,在澳大利亚,租赁量同比飙升78%,其中,墨尔本的租赁量在整个亚太地区居于首位,带动澳大利亚总体租赁量的上扬。中国三个一线城市的租赁量同比增长12%,但发展趋势不尽相同:其中,上海由于租金上涨导致租户转而租赁非中央商务区内租金相对低廉的办公楼;而北京和广州的新竣工项目租赁表现活跃。在新加坡,由于新竣工和即将竣工的办公楼吸纳强劲,推动其租赁量大幅攀升。

新增供应量与去年同期类似

第三季度,亚太地区有一半的市场均有新竣工项目,但新增供应量仅比去年同期微幅增长。新竣工的办公楼主要出现在大中华地区、澳大利亚、新加坡和印度一线城市。一方面,许多被监测市场的办公楼空置率上涨——广州、新加坡和首尔最为明显;另一方面,部分主要市场的空置率仍然处于极低水平——尤以东京和香港为最。

办公楼租金稳步增长

第三季度,亚太地区办公楼整体租金环比上涨0.5%,略低于上季度的增幅。墨尔本的租金环比增幅最为强劲,达到5.7%,主要是受到企业广泛扩租需求的带动。而从同比来看,悉尼的租金增幅最大,达到19.7%,其主要支撑因素是来自专业服务企业的租赁活动。

在香港,来自中国大陆金融企业的需求继续支撑租赁活动,并带动租金适度上涨。在东京,未来新增供应对其租金构成下行压力,租金与上季度持平。在上海,一些新禁令的颁布使得P2P行业表现谨慎,影响上海办公楼租金微幅走低。在新加坡,由于供应量巨大且经济活力不足,办公楼租金本季度进一步下挫。

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体验型零售不断增长

中国的许多零售物业业主正积极调整项目的租户组合,日益注重体验导向型租户的比例,以提高人流量。其中,餐饮和儿童用品品牌继续表现活跃。在香港,由于零售市场的经营环境困难,部分购物中心的业主正对其租户组合开展多元化调整,转向生活方式、运动服装和餐饮服务。在新加坡,零售行业的复苏程度表现不一:一方面,零售商仍持谨慎态度,并希望加强其线上销售的力度;另一方面,业绩不佳的商厦业主利用快闪店(pop-up store)来提高占用率。澳大利亚的零售市场环境在第三季度总体保持平稳,但各个细分市场单个零售商之间的业绩存在明显差异。

部分市场住宅销量上涨;新政策措施出台

在上海,由于传言政府将进一步出台政策收紧住宅市场,买家在8月底开始返回市场;但随着传言未被证实,9月份住宅销售量再度回落。在香港,由于开发商提供的住房融资和低抵押贷款利率对买家具有诱惑力,香港住宅销量继续上扬。在新加坡,在开发商刺激措施和住宅售价富有吸引力的带动下,新加坡优质地段的住宅购买需求持续增长。

为抑制市场投机行为,亚太地区许多国家(地区)的政府仍坚持对住宅市场采取限制性政策。有部分政府在近期出台了住房控制措施,例如,香港提高了印花税,而中国大陆几个城市也收紧了对买房的限制。

商业地产投资保持坚挺

第三季度,尽管市场在英国脱欧公投后一度动荡,但亚太地区商业地产投资活动总体保持坚挺。今年前三个季度,亚太地区商业地产投资总成交额为866亿美元,与去年同期基本持平。一方面,由于亚洲投资者更青睐于在临近本国的市场开展投资活动,地区内买家的资本流量微幅走高;另一方面,地区间买家的资本流量较去年同期下降。

中国投资者本季度表现最佳,其投资额占整个亚太地区投资总额的30%,同比增长45%。在香港,中国大陆企业同样是最大的投资者。在新加坡和韩国,本季度投资活动保持活跃;但在日本和澳大利亚,业主持有存量惜售。

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投资者需求带动资本价值增长

亚太地区第三季度的资本值季度增幅为0.9%,略高于第二季度的0.8%。市场对甲级办公楼资产的投资需求仍然居高不下。在租金增长强劲的带动下,悉尼(+5.4%)和墨尔本(+4.6%)成为亚太区资本值环比增幅最为强劲的市场。 在其它城市,负利率再度推动大阪甲级办公楼资本价值的上涨;而来自中国大陆的投资者需求则带动香港资本值上扬。

租户和投资者需求预计将继续保持强劲

预计2016年第四季度和2017年初,租户市场状况将延续近几个季度的态势。鉴于今年前三个季度的租赁量以及亚太地区和全球的经济发展不确定性增强,预计今年全年亚太地区总租赁量的增幅将与2015年持平或微幅下降。

此外,2017年亚太地区商业地产投资市场预计将总体保持平稳,机构投资者对该地区房地产的需求继续保持强劲,但市场存量仍将十分匮乏。鉴于该地区绝大多数央行预计将保持低利率水平,无风险收益率的价差将继续保持正数。

2016年第三季度亚太区物业租金表现

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点击“阅读原文”下载亚太区物业摘要报告(英文)

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