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2016年05月23日

近期,全球利率波动加剧。若美国最近的经济数据表现理想,将增加美联储在其6月会议中上调利率的可能性。

在亚太地区,澳大利亚已将其银行基本利率调低至1.75%,为历史最低点。而日本也在今年年初宣布实施负利率政策,令市场颇感意外。总体而言,随着全球经济的放缓,世界各地的央行将继续采取宽松利率政策,以刺激经济的发展。

随着全球互联互通不断增强,市场间不断融合。仲量联行资本市场部最近研究了全球利率波动将对亚太地区优质办公楼收益率造成何种影响,并得出一些结论。以下是中国地区的研究结果。

在6个亚太核心市场中,有5个市场的优质办公楼收益率波动受美国10年期国债实际利率影响。这表明:如果美国长期利率维持低企,或者美国10年期通胀增幅快于预期,那么香港、首尔、上海、新加坡和东京的优质办公楼收益率极有可能继续处于低位或进一步下挫。产生这种情况的原因是全球最大的两个债券市场(日本和欧洲)的多数债券目前都处于负利率行情。

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  • 中国的短期利率波动未受美国利率走势影响,可能是因为中国经济体量大,货币政策周期独立。过去,因管制政策和有限的外资进入,境内人民币债券市场与外国债券市场基本没有关系。但是,中国的10年期国债利率与美国10年期国债利率之间的正相关关系已有显著提升。[图1]
  • 上海的优质办公楼收益率与中国的10年期国债实际利率(约为4,有四个季度时滞)的关联度日益密切,这与机构投资者的参与有着极大的关系。此外,浦东办公楼市场收益率受美国10年期国债实际利率(0.8,无时滞)影响很大。2015年4季度,美国10年期国债实际利率的利差为480个基点。[图2]
  • 2015年4季度,上海优质办公楼收益率同比下跌25个基点,至5%。因预计美国实际利率将升高,我们认为收益率进一步下行的机会不大。但是,市场上缺乏优质资产以及对租金预期升高,可能导致投资者为了核心资产而推动收益率进一步压缩。

注:鉴于上海是中国大陆地区流动性最大、交易最火热的市场,我们选择上海的市场收益率作为中国市场的代表。

图1

图2

 

陈挚文,仲量联行亚太区高级研究分析师

黃綽峰,仲量联行亚太区资本市场研究部董事
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