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2017年02月10日
  • 置业需求的累积和房贷利率偏低预计会促使房价上涨
  • 补贴印花吸引购房者向一手房市场集中
  • 潜在购房者短期内将保持观望

2016年11月和12月,发生了两件影响香港的大事:美联储宣布上调基准利率25个基点;与此同时,香港金融管理局则调高基本利率至1%,香港政府也宣布了收取15%印花税的严厉政策。

加息会给香港房地产市场带来重大变化吗?仲量联行认为,短期内这些措施并不足以影响香港房价。

仲量联行香港董事总经理曾焕平表示,这是因为相对于加息,香港房地产市场的基本面依然良好。首次置业者累积的需求强劲,市场上出现大量资金宽裕的包括内地买家在内的购房者,而房贷利率持续保持在较低水平。

此外,由于住房供应紧张,卖家并无低价出售物业的动力︰交易量减少,尤其是二手房市场的交易量减少,或会促使银行为了争取更多市场占有率从而进一步下调房贷利率。目前银行已提供高达房贷总额1.4%的房贷现金返利。

“由于本地银行之间竞争激烈,银行无意提高贷款利率,纵使最近美联储加息,也不会对香港房价有重大影响。事实上,我们已经看到许多银行通过差价调整来降低房贷利率。美国加息最终会让房价面临下调压力,但这只会在加息周后期才会发生。” 仲量联行香港研究部主管马安平进一步解释说。

虽然房价短期内不会因加息有较大变动,但15%的印花税征收政策还是会影响到市场表现。

曾焕平看来,香港开发商为了吸引买家,将不得不为买家提供印花税返利。因此,一手房市场预计将继续成为推动楼市交易的动力,甚至部分开发商可能会为买家提供资金安排,充当银行的角色,借贷给买家用于购房。

“考虑到所有这些补贴的支出,开发商的成本将会非常高,因此他们可能会调高房价,以缓解补贴等支出所带来的影响。” 曾焕平补充说。

仲量联行预计,由于开发商旗下项目不断增加,为了完成销售目标,2017年初将会有更多新建楼盘出售。仲量联行香港研究部高级经理车永筠表示,销售动力将很可能得以恢复:“特别是开发商利用了奖励性补贴来抵消15%的印花税升幅后,当开发商透过销售策略重获信心,买家也慢慢地适应了新措施,我们将看到更多楼盘重回市场出售。”

重大基建改善工程进行中的地区将最能吸引潜在买家的兴趣。车永筠指出:“目前香港住宅供需不平衡,启德发展区的住房需求将会很大,沙中线开通则可以满足区内大量落成住房单位的交通需要。”

由于双重印花税政策并不适用于首次置业者,有些家庭或利用政策漏洞,于单次销售合同中购置多套住房。而另一个首次置业者的置业途径则来自开发商,目前开发商打算兴建大量小型房屋,价格区间在300万至500万港元之间,以响应香港政府的十年目标计划,即至2025年提供18万套私人住房。

仲量联行预计,整体而言,香港住宅总销售额短期内将会大幅下跌至低于2016年的月平均水平。但随着豪宅销售表现明显优于中小型房屋,2017年香港住宅的整体销售均价仍将上涨5%,比去年中小型住宅2.4%的房价升幅还要高。尤其值得强调的是,随着2017年3 月新任特首上任, 香港政府也有再次修改住宅市场调控措施的可能性。

投资者与置业者需要时刻密切注意任何政策变动的迹象,因为这些政策足以带动香港住宅市场进入新的轨道。

 

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