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2016年11月01日

从2013年至今,物流地产受到大量海内外投资者的青睐,累计已吸引近100亿美元的资金。其背后的原因除了丰厚的资金回报率外,电商飞速发展(2015年增长33%)所带来的需求更预示着该类物业的长期增长潜能。然而,随着越来越多的资金涌入这一市场,许多投资者发现,企业已经不再一味追求更大的物流仓储面积,而是对相关的配套设施和运营团队提出了更高的要求。

热点城市的区位差异

就连上海这样的热点城市也存在不同区位不同租赁表现的状况。仲量联行的一份报告显示,第三季度上海物流仓储市场空置率为10.8%。在总物业面积相近的情况下,不同细分市场空置率的差距非常明显。因此,物业所处的区位在上海市场至关重要,例如,临港区域的物业空置率约为15.7%,而松江板块则基本满租。

空置率上升对租户来说意味着更多的议价空间,租赁要求越来越高的同时,选择的空间也更大。

投资者要求更高

仲量联行中国区工业部总监司徒艺(Stuart Ross)表示:“企业离开效率较低的旧式仓库已经成为趋势,他们越来越注重区位,并希望能够租赁匹配其所处行业需求的具备国际标准的设施。”

值得注意的是,虽然物流地产近几年吸引了大量资金流入,但是一些物业的选址和配套仍然无法达到企业要求的水平。

司徒艺补充道:“物业是否抢手,其根本还是取决于业主对市场和租户的熟悉程度。比如在江苏的苏州和无锡这些区域,重型制造业比较密集,仓库的地板设计就需要考虑到承重的问题。再者,如果业主缺乏一个熟悉本土市场的招商团队,物业也存在无人问津的风险。”

部分业主则专门根据企业的要求开发定制仓库,以满足包括电商、制造业和零售商的不同物流配送需求。诚然,投资中国物流地产依旧挑战重重,但如果业主愿意谨慎投资,长期回报还是比较乐观的。

对此,司徒艺建议:“如果还没有专门的开发团队,就不要开工;如果还没有专业管理团队,就把租赁的业务外包;如果还没有中国的本土团队,就寻求合适的稳定资产进行直接收购。”

据预测,中国电商市场将于2019年占据超过全球50%的份额,而与之对应的物流仓储设施预计将为成功的投资者提供丰厚回报。当然前提是,投资者需要投入时间精力去充分了解客户的需求和行业特点,做出符合自身优势的投资决定。

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