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2016年04月28日

2015年,关注于工业地产投资的新加坡房地产投资信托基金(S-REITs)在澳大利亚、韩国和马来西亚等海外市场开展重大收购,而关注于办公楼、零售及住宅地产投资的同行却选择继续留在国内。

2015年,受澳大利亚当地市场成熟度高、租期相对较长以及租金上涨的吸引,新加坡工业房地产投资信托基金获得了境外买家在澳大利亚工业地产中的最大市场份额。全年交易的资产总价值达到50亿澳元,比五年平均水平30亿澳元大约高出20%。2015年也成为澳大利亚工业地产市场表现最活跃的年份之一,在这一年,海外买家的数量首次超过国内买家的数量。

多宗大型交易更增强了澳大利亚工业地产市场的吸引力,其中最为引人注目的一宗交易是在2015年第三季度,腾飞房地产投资信托斥资大约10亿澳元,购买了新加坡政府投资公司共26处物业的投资组合。2015年底前,腾飞又新购买了一处价值7700万澳元的资产。同样,丰树物流信托出资2.53亿澳元,购买了悉尼一处物流设施,凯诗物流信托则在澳大利亚市场收购了四处独立的物流设施。

凯诗物流信托首席执行官Dan Cerf表示,与日本等市场相比,澳大利亚工业地产市场的物流资产净营运收入比相对较高(基于细分市场的不同,在6.5%-8.5%之间),同时租期也更长。此外,澳大利亚市场的土地利用分区更为清晰。“澳大利亚对境外资本制定了明确的投资控股结构,即管理投资信托(MIT),可以让房地产投资信托基金等投资者享受较低的预提税。加上澳元对新加坡元有利的汇率头寸,使得澳大利亚市场已成为颇具吸引力的一个选择。”

仲量联行澳大利亚工业地产部负责人Michael Fenton认为,在强劲基本面的支撑下,该市场将会继续吸引外国资本,尤其是新加坡房地产投资信托基金的进入。“从以往来看,澳大利亚工业地产行业比办公和零售投资的收入回报更高。收益率的进一步降低、投入该行业的资本量、债务成本及其与债券收益率之间的价差都会支持或驱动资本的增长。”

美国市场同样很受欢迎。2015年6月,普洛斯(GLP)出资45.5亿美元收购了美国几处物业组合,扩大了市场占有。这次交易使得并非是新加坡房地产投资信托基金的普洛斯成为美国市场上的第二大工业地产所有者。就在几个月前,普洛斯首次在美国出资收购了IndCor Properties 55%的股份。IndCor是一家优质工业地产公司,此前黑石集团以81亿美元的价格将之出售给新加坡政府投资公司。还有一家专注于数据中心持有和管理的新加坡工业房地产投资信托——新加坡吉宝数据中心房地产投资信托,也在2015年收购了多处海外新资产。

那么,为何新加坡房地产信托投资基金要走出新加坡收购工业地产呢?仲量联行亚太区工业地产投资部董事Pelham Higgins认为,其中明显的原因之一是新加坡国内市场工业地产供应匮乏,同时存在定价脱节现象。

“新加坡工业房地产投资信托基金不能再依靠国内市场作为实现其管理资产(AUM)对外增长的渠道了。” Pelham Higgins表示:“除了在进军新市场时地域多元化有时可能带来的优势外,寻找具有增值潜力的收购项目,往往成为收购新地产、提高新加坡房地产投资信托基金单位层级每股收益(EPS)的主要驱动力。”

“鉴于近期新加坡市场有巨大新增供应量,通过上涨租金实现有机增长对新加坡工业房地产投资信托基金来说越来越难。这势必给租金带来下行压力,尤其同时很多现有的国内租赁项目,如商业园区也将在2016年到期。”

“房地产投资信托基金特有的性质和结构,使之赢得了那些渴求收益的投资者青睐,但新加坡市场正竭尽全力提供投资者所需要的回报,以满足这些基金单位持有者的需求。”鉴于此类基金平均可分配收入的海外市场增长率高于整个新加坡房地产信托投资基金市场的平均增长率,预计这些基金将继续在海外市场扮演重要角色。

 

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