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2016年08月01日

在中国首个房地产投资信托(REITs)问世一年多之时,全国第二大房地产开发商绿地集团计划将旗下酒店资产打包设立房地产投资信托,并拟在新加坡证交所主板上市。

此次绿地集团决定在海外市场发起信托公开募集资金,凸显了中国企业在公开募集资金时遇到的制度瓶颈。中国政府也在考虑如何落实相关税制改革,以符合个人和机构投资者的需求。

中国的首只REITs产品是由鹏华基金和万科于2015年6月共同发行的。该基金主要是为了打造深圳商业园区内的资产而设立。总共30亿元的可认购额很快被大陆机构投资者认购一空。

鹏华万科基金作为封闭式基金发行,但与REITs发展较为成熟的新加坡和美国市场相比,该基金并未享受到税收减免待遇,因此上线后也鲜有迹象表明会有新的同类基金有意向在国内公开发售。此前国家将地产税改为增值税,投资者寄希望REITs也可以搭上改革的顺风车。

公开发行的REITs,包括绿地集团此次的REITs一般都是在证交所公开交易。上市所在地的监管部门一般会根据REITs为当地房地产业带来的利好以及REITs 持有人和管理者的所得税而提供税收优惠。

在增值税改革之前,地方政府通过征收房产交易税充盈税库。对于信托来说,包括商业地产在内的交易都要缴税。今年五月国家推出了增值税改革,同时计划在今年进行全国范围内的房地产资产注册。外界普遍预期在去年鹏华万科设立REITs后,国内会有更多类似基金项目启动。

为开发商和投资者带来利好

政府对于税收自然来者不拒,但2015年房地产投资增速放缓至1%,政府希望能看到更多资本投向房地产业,REITs则拥有吸引资本的砝码。

仲量联行上海及华东投资部负责人邵律表示:“如果中国的REITs能够与海外的同类产品拥有类似的结构,这对开发商来说既是退出战略的保障,同时又是融资渠道。”他还表示,大陆开发商在REITs的结构下将开始考虑项目未来的受欢迎程度,因而对投资项目更为谨慎,这也将有助提高市场自律性。

向机构投资者敞开大门

REITs对境内外的机构投资者开放,帮助境外资本以更简单的交易方式进入中国地产市场。

对于机构投资者来说,REITs无疑增加了中国市场的现金流动性。邵律认为:“REITs为全球和区域投资者带来了更多流动性,使得他们能够随时调整不同区域的资产类别。对于养老基金和高净值人群来说,REITs都可以带来相当可观的回报率。”

尽管投资者与开发商都能从中受益,此次绿地集团还是选择在税收政策最优惠的新加坡设立REITs,表明全球投资者仍然因为税制问题与在中国大陆地区上市的REITs缘分未到。

随着中国逐步推进房产交易税改革,政府希望可以通过更多渠道加大房地产业投资。如果能有更多优惠政策推出,未来有望看到更多REITs 在中国大陆地区落地,而非转战新加坡。

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