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2016年04月28日

预计在未来五年间,在全球老龄化问题最为严重的十个国家中,有一半将位于亚洲地区。到2020年前,亚洲地区的保险和养老基金需要在全球房地产市场投资大约3000亿美元,才能满足未来该地区对养老金的需求。

根据联合国近期公布的数据显示,目前,韩国、新加坡和中国香港是全球人口老龄化最快的国家和地区;泰国位居第六,中国大陆则名列第十。鉴于亚洲地区适龄务工人口数量的不断下降,该区域的各国政府已开始实施养老金改革,并鼓励个人增加存款。

仲量联行全球资本市场研究部总监David Green-Morgan最近发表了一份有关人口状况与房地产投资相互关系的报告。他表示:“随着未来几年间适龄务工人口数量的减少,全球存款投资将大幅增长。这种状况在中国将尤其明显。目前中国的劳动力人口减少状况与西欧、美国、加拿大、日本和澳大利亚非常相似。”

 “在绝大多数的亚洲国家(不包括澳大利亚),养老金在国内生产总值中的比重仍然低于全球平均比率,”Green-Morgan表示。“展望今后,随着该地区人口的老龄化、养老制度的改革以及资本市场的发展,预计该地区的养老基金进入房地产市场的份额将会增长。”

过去十年间,房地产投资市场出现了几种全新的发展趋势。在资产类型日渐稳定、投资组合逐步多元、投资风险不断降低以及通胀对冲的带动下,房地产投资市场日益真正全球化。主流房地产投资的定义显著拓宽,现已包括医疗保健地产、老年护理、学生住房、住宅开发、公私房地产债务,以及美国之外的多户家庭地产行业等。

房地产投资行业的拓展,使其投资额接近此前的峰值水平,其部分原因在于世界各地新资本渠道的释放。

亚洲买家,尤其是主权财富基金、养老基金和保险公司,已成为带动欧美房地产价值不断走高的主要力量。去年,全球最大的房地产资本来源于中东和亚太地区。其中,中东地区的资本主要来自于卡塔尔和阿联酋,而亚洲资本主要来自于中国大陆、新加坡、中国香港和韩国。中国保险公司是近年来表现最为活跃的买家,这其中最为突出的有中国人寿、平安保险和安邦保险等。2014年2月,中国国内对保险公司的监管政策发生变动,允许中国保险公司将其最大房地产投资组合(国内外)比重从总资产的20%增至30%,从而为其全球化发展战略提供了更多支持。

在亚洲新兴经济体中,越南和印尼正对现有的养老金体系进行改革。新加坡星展银行与宏利金融(Manulife)近来宣布达成一项为期15年的地区分销交易,将各种保险产品销售给亚洲地区快速走向老龄化的中产阶级。

Green-Morgan表示:“亚洲人口状况的变化,意味着越来越多的人从现在开始规划其未来的退休生活,这种状况前所未有。同时,越来越多的资本开始投向私人养老基金,特别是在私人养老基金这种现才刚刚出现的亚洲新兴经济体中。”

随着中国资本市场的发展,其养老保险制度也在发生日新月异的变化。据媒体报道,中国计划在2020年前建立一个统一的城乡居民养老保险制度。目前,中国各省市的养老金缴纳比例各不相同,同时缺乏一个统一的记账制度,导致人员流动后的统计和跨地域提取非常困难。

日本政府养老投资基金(GPIF)共有1.1万亿美元,是世界规模最大的退休金储蓄池,现在主要持有的是收益率较低的日本政府债券。日本正对该基金进行调整,计划增加在房地产投资方面的比重。GPIF宣布了一项新的投资策略,并计划在包括房地产在内的其他行业中新增5%的投资。日本的其它公私机构投资基金也可能紧随GPIF,重新调整其投资组合,从而将带动市场对房地产的需求。

 

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